專訪CapStar商業地產公司總裁林邦夫
在過去的六､七年間﹐華府房地產價格不斷上漲﹐房地產生意隨之火爆。但是近來似乎風向變化﹐房地產市場從賣房市場走向買方市場﹐房屋上市數月不能成交﹐房屋出售的牌子到處可見。但是建築商似乎並未停止開發新區﹐新區房屋建造仍在進行。華府房地產到底是如何走向﹖帶著這個問題本報記者採訪了CapStar商業地產公司總裁林邦夫先生。林邦夫先生1994年成立CapStar商業地產公司﹐2005年該公司佣金總額達到120萬美元。在這之前他在美國建築工程公司擔任財務總裁﹐對房地產規劃和投資有豐富的經驗﹐近來經常被做為房地產專家接受商業Gazette採訪。他從房地產市場的特點﹐房地產市場環境﹐和房屋購買者的態度來分析目前他對本地市場的看法。
房地產市場特點
林邦夫介紹﹐房地產市場與股票市場不同﹐不會大起大落﹐通常向下調整在5%到10%之間﹐但是一旦開始上漲﹐漲幅相當可觀。馬州洛城一帶的房屋有在五年內長了兩倍的﹐購買時15萬美元﹐賣時賣到五十萬。但是這樣好的房市非常特殊﹐不能指望這樣的市場重複。過去房地產市場週期有七年﹐十年﹐最長十二年﹐最近短到三年﹐總體來講從長遠看房價只長不跌。
華府房地產市場環境
華府房地產市場環境與其它地區﹐如佛羅里達和拉斯維加斯。佛羅里達和拉斯維加斯是旅遊城市﹐那裡的房地產靠其它地方的富裕帶動。而華府是政治文化重地﹐特別是戰亂時期﹐聯邦政府需要擴張﹐特別是五角大樓和國土安全部。馬里蘭州還是生化科技的發展中心﹐生化科技方面的就業機會也在成長。基於這些因素﹐據估計在今後兩年裡﹐華府就業機會會增加十幾萬。而每一個人口又會帶來其它服務行業的就業機會﹐一個人口通常能夠支持三到五個服務業就業機會。同時這個人口也會帶動家眷隨之遷移﹐美國家庭平均人口是2•7。
以此推算﹐在今後兩年﹐華府人口會增加一百萬。新增人口必然會帶動房地產市場的持續發展。
房屋購買者的態度
人們購屋要麼是自己住﹐要麼是投資。林邦夫建議﹐若是自己住﹐不必多考慮﹐目前就可買﹐因為華府的地產市場很健康﹐前景非常好。但是在任何時候購買都要買對地點﹐學區､交通和環境是最重要的因素。提到環境﹐林邦夫介紹﹐目前建築開發商有一個新概念﹐叫作「生活方式中心」(life style center)﹐ 這個概念就是不出社區﹐人們可以工作､購物､和娛樂。這樣可以減少交通的擁擠﹐社區本身就像一個小城市。馬里蘭州的哥倫比亞(Columbia)和蒙特馬利村(Montgomery Village)都是全國獲得社區設計獎的地方﹐但是比起維州的艾斯本社區(Ashburn)就差很遠。艾斯本社區的設計更現代﹐是以「生活方式中心」的形式設計的。
對於投資者﹐林邦夫建議避免投機做短線﹐以長期投資為本。做短線的缺點﹐賺得少或不賺﹐因為短線漲幅有限﹐交完移交稅､佣金､資金增長稅﹐再加上付出的精力和辛苦﹐其實是得不償失。另外﹐現在很多開發商規定只能自己住﹐不能出租﹐貸款公司也有早付清罰款﹐罰款可達貸款額的5%﹐也就是說﹐貸款60萬﹐罰款3萬。做為長期投資者﹐要考慮出租的租金是否能補償每月貸款所需的費用。長期房地產投資從長遠看只會長不會跌﹐長期投資的另一個好處是資金增長不超過一定數目﹐不需交資金增長稅。在華府地區﹐住夠兩年﹐就可享受這一優惠。
總而言之﹐購房者要明確為什麼買房﹐買在那裡﹐買的作用是什麼﹐為什麼投資﹐來分析和判斷是不是一個好的投資。 我保持沉默，我只是路过！
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