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明瞭過戶流程不怕財去樓空

售屋過程走到過戶階段，賣方的你該做的兩件事就是：等買方辦理[[所有權移轉登記]]及收尾款。

若貸款尚未清償，得先辦理抵押權的[[塗銷]]，才可完成交屋這個階段性售屋任務。

過戶時要辦理所有權的移轉登記，通常都是由代書到地政事務所辦理土地及建物的移轉登記，當登記完成，領到新[[所有權狀]]後，土地房屋的所有權才正式從賣方手中轉移到買方名下。

在賣屋流程中，當買方辦理過戶後，屋主通常還剩下約七成尾款尚未入袋，若不幸遇上有心人士蓄意詐欺，買方向銀行辦理貸款後卻自行取款逃逸，屋主不但收不到尾款，連同房子的所有權也喪失，財去樓空。

在售屋過程中，為了避免風險產生，房屋過戶前，雙方就應事先約定尾款交付的時間與擔保方式，如果買方尾款是用現金或支票支付，在簽約用印前，屋主可請買方開立限時兌現的現金本票；如果尾款是由銀行貸款支付，屋主可請買方貸款的銀行將餘款撥入你的戶頭中；或者也可以約定銀行在撥款時，需會同買賣雙方，才能進行撥款。

過戶清償貸款

由於房屋買賣金額甚高，多數人在購屋時都選擇銀行貸款繳付尾款，加上近年來有許多利息較低的[[房貸]]利率優惠，使得許多人利用低利息[[房貸]]求現再轉投資。

假使售屋時，屋主尚有原來的[[房貸]]本息尚未還清，可選擇以下兩種方法處理：

一種是[[房貸]]餘額不多，自行清償銀行貸款後，再到地政事務所辦理抵押權的[[塗銷]]。

另一種則是由買方申請貸款銀行代清償賣方原銀行貸款，再到地政事務所辦理抵押權的[[塗銷]]。

也有約定賣方[[房貸]]尚未還清部分，由買方承受者，但權利義務較不易釐清，不建議採此方式。

抵押權[[塗銷]]辦理流程

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">A.</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">將[[房貸]]自行全數還清，或買方銀行代清償後，將貸款全數清償。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">B.</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">銀行領取文件

原借款人攜帶原借款印章至銀行領取以下文件：

* 1.抵押權[[塗銷]]同意書或債務清償證明書

* 2.他項權利證明書

* 3.原[[抵押權設定]]契約書

* 4.火險單正本

* 5.銀行借據或借款本票作廢</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">C.</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">準備文件

準備抵押權[[塗銷]]同意書一份、他項權利證明書一份、申請人身分證及申請人印章。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">D.</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">至地政事務所填寫[[土地登記]]申請書及登記清冊</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">E.</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">完成抵押權[[塗銷]]</td></tr></table></th></tr><tr><th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">

過戶細節委託代書

抵押權的[[塗銷]]，須要賣方時間的配合，擔心抽不出空者，可以委由專業的第三人─代書，替賣方提供更專業的過戶細節服務，其中賣方所辦理的抵押權[[塗銷]]登記]]，酌收約2,000元代書費用，而申辦重購退稅也會加收費用，收費多寡各家不同。

買賣雙方應繳過戶費用

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">買方</th>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">賣方</th></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">稅費及規費

* 1.買賣契約

* 2.印花稅

* 3.地政規費費等

* 4.土地及建物登記謄本費

* 5.銀行貸款查詢費

* 6.代書費＊

* 7.簽約手續費(部分房仲代書收費2000元，買賣雙方各半)

</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">稅費及規費

* 1.土地增值稅

* 2.交屋日前的[[房屋稅]]及[[地價稅]]

* 3.交屋日前的水電、瓦斯、管理

* 4.銀行抵押權[[塗銷]]代書費＊

* 5.簽約手續費(部分房仲代書收費2000元，買賣雙方各半)</td></tr></table>

備註：

* 1.[[房屋稅]]及[[地價稅]]是以年度課稅，以交屋日為分界點，買賣雙方再按比例分擔，一般交屋日前的費用為賣方負擔；交屋日後的費用則由買方負擔。

* 2.＊為有請代書代辦才需支付的費用。[[Category:房市探討]]