檢視精打細算賣好厝的原始碼

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">售屋前5大評估

家，帶給一家人溫馨及安全，但是當房子不符合家人需求，賣屋換屋勢在必行。

此外，房地產買賣房屋也是近年來熱門的理財工具之一。

如何評估售屋良機、估價、售屋可能風險等等，都是售屋族的售前重要功課。房屋買賣金額龐大，也攸關全家幸福，售前得評估生活需求、理財規劃及市場行情等條件，才能賣得快、價錢好。</td></tr></table>

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">評估1：售屋動機評量

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">家庭成員增加，空間不夠用

家庭成員減少，空間過大

空屋閒置

裝潢[[折舊]]，想重新裝潢

考慮小孩上學的學區規劃

移民

房價上揚，賣屋可獲得可觀利潤

環境不夠優良</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">工作地點調動

常遭受天災意外，無法克服

地段不佳，沒有未來發展性

有財務調度壓力且房子效用不大

交通不便，通勤成本高

利息太高，無力負擔

房屋出租的投資報酬率低於3%</td></tr></table>（若有兩項以上符合，建議考慮出售房屋）

評估2：剖析房屋特色

售屋前，先估算房屋價值多少錢，並了解市場行情，才能估算出房屋是否熱門搶手，再以此為房屋訂出合理價格。

除了先決條件佳外，想讓房屋有最佳賣相，或提高看屋者的好感度，還可以從視覺、嗅覺、聽覺著手。讓房子外觀乾淨，即使是空屋也展現最佳空間感；[[帶看]]時，在環境內點上芳香精油，讓[[帶看]]者有好心情，更應保持室內通風良好；聽覺上，讓優美的音樂聲流瀉而出，營造買方好印象。

屋內外屋況加分表：

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">內部加分項</th>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">外在加分項</th></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">屋況裝潢新穎</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">位處靜巷或知名區域</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">房間數3~4間</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">附近有知名學區</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">格局方正</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">有專人管理</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">採光佳、通風好</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">鋼骨結構建造</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">配有合格之防火設施</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">使用高效率用電設備</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">隔音效果好</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">庭園綠化，設有無障礙設備</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">註：超過三項特點，屬於中上產品；超過四項，屬於房市搶手貨。</td></tr></table>

評估3：行情蒐集管道

部分房仲房屋大直北安店說房地產市場流行一句話，「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」，有些屋主在定價時，因為考量購入成本及自我情感投射，產生房價盲點而開價過高，直到錯失出售良機後，才願意修正價格。為使買賣雙方在公開透明之不動產市場環境交易，部分房仲房屋會主動提供買賣雙方三個月內「成交行情資訊」，供雙方評估。

房屋行情蒐集其他管道：

* 1.向附近鄰居打聽近期房子出售價格。

* 2.委託多家[[房屋仲介]]業者估價，並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。

* 3.從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。

* 4.上網查詢公開市場成交行情。

* 5.比較附近預售案行情，再依屋齡新舊[[折舊]]一至三成。

* 6.分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。

</td></tr></table>

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">評估4：常見售屋風險停看聽</td></tr></table>

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">常見售屋風險</th>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">原因</th>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">避免風險方法</th></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">買賣無效</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">若賣方沒有售屋資格或承買人資格不符。</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">確定雙方身分及資格。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">交屋糾紛</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">交屋後，買方對屋況、使用權有爭議，並要求賠償。</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">交易前對於屋況應誠實以告，並將權利、細節載明在契約中。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">碰到假買方</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">遇到惡意詐欺的假買方。</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">確認買方。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">證件被盜用</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時，被拿去抵押、借錢等。</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">交付權狀時，請專業代書開立保管證明。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">收不到尾款</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">房子過戶後，買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。</td></tr></table>

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">評估5：考慮售屋成本

若你的賣屋原因在於周轉資金，或者將賣屋所得移作其他用途等等，別忘了還要估算賣屋成本，在扣除這些額外花費後，才是真正賣屋的所得淨值。賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出，如何節稅則是賣屋時的考慮重點。

</td></tr></table>

<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">

<tr>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">售屋成本</th>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">項目</th>

<th style="font-weight:bold;background: #F3EBDC;">說明</th></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">售前整理</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">環境再造小額投資</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值，造成議價空間。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">貸款成本</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">貸款滯納金或違約金</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">貸款銀行查詢未到期的貸款額度，若有多期欠繳情形，也需將滯納金及違約金等一併清償。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">[[塗銷]]代書費</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">尚有銀行貸款或有[[抵押權設定]]但尚未[[塗銷]]者，會有代書[[塗銷]]費，費用一筆約2000元。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">稅款成本</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">土地增值稅</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">為售屋成本中最大的一筆稅費支出，其稅費的多寡和[[公告現值]]與前次移轉現值的差距成正比。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">財產交易所得稅</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">若售屋時產生損失，可於申報個人所得時提列。

原則上，可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限；不足扣抵者，可於以後三年度之財產交易所得中扣除。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">交屋前各項雜費</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">水電費、[[大樓]]管理費、[[地價稅]]、[[房屋稅]]、瓦斯費等費用分算</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">在交屋之前應該繳清的費用，交屋當天由代書依交屋當日做分算。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">銷售費用</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">仲介費或違約金</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">託房仲業者所需支付的仲介費，如發生違約情形也必須支付約定的違約金。</td></tr>

<tr>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">自售廣告費</td>

<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;">如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。</td></tr></table>[[Category:房市探討]]