"成屋履約保證" 修訂間的差異

於 2009年3月30日 (一) 10:20 的最新修訂

何謂成屋履約保證

「成屋履約保證」制度簡單的說，就是中間商在買賣雙方同意保證責任範圍內的前提下，由銀行出面保證，讓買方得到清楚的產權，屋主也得到應有的價款，並由安信建築經理公司，以公正的第三人角色處理所有事項，做好資金保管、監控與流程控管，如果交易過程中任何一方有違約的事情發生致無法履約，經查證屬實，則銀行將出面，依保證書約定，負應有的責任，將買賣交易風險降到最低。

一、適用對象：透過中間商成交，且經Re Houser地政士聯合事務所承辦的成屋買賣交易。(成屋定義為依法領有使用執照並完成第一次登記之建物及其基地，單獨之土地亦可辦理。)

二、費用負擔：只要買賣雙方均簽妥「代辦成屋履約保證委任契約書」，執行成屋履約保證的相關費用和手續費全部由中間商支付，客戶不需負擔。

三、權益保障：

【買方】

-保障產權清楚

-風險發生時，依約定保障已支付款項的安全

-履約保證專戶控管購屋款，若賣方違約，經買方完成法律程序解除買賣契約確定後，履約保證專戶將歸還買方已支付之買賣價款。

【賣方】

-不動產過戶前，買方如果違約不買，賣方經過法律程序解除買賣契約確定後，賣方可取得專戶中買方已繳存的款項

-風險發生時，依約定保障尾款給付的安全

成屋履約保證可以提供給消費者什麼好處

對買方而言：

（1）保障產權清楚，契約公正

（2）風險發生時，保障已付款項的安全

（3）避免流程中賣方不合理之要求。

對賣方而言：

（1）風險發生時，保障尾款給付的安全

（2）因風險降低，可增加買方的數量、縮短買方考慮的時間、提高成交率、減少賣方利息及相關成本之負擔。

我要要支付多少錢才能辦理履約保證

目前客戶不用負擔任何費用，所需費用均由中間商支付。

何謂簽證（交易鑑證）、履約保證

簽證(交易鑑證)：為保證買、賣雙方能確實履行銀貨兩訖（一手交錢、一手交產權)，委由買賣雙方認同之公正第三者(如：建築經理公司、律師等)控管交易之相關證件及價金，以確保不動產交易過程中買、賣雙方之權益。

履約保證是否保障交易過程中「物」之瑕疵

目前履約保證的範圍主要界定在「收付款之安全保證」。物之瑕疵擔保不在履約保證擔保範圍內。

有那些款項可從履約保證專戶中支出

根據「代辦履約保證委任契約書」之內容下列款項可由專戶中支付：

（1）過戶相關稅費：土地增值稅、地價稅、房屋稅、工程受益費等

（2）清償原貸款取得清償證明所需款項

（3）賣方之仲介服務費

（4）賣方同時在中間商另購屋所需價款及相關費用。若不屬上述四項之出款，必須有買賣雙方之協議書(註明雙方同意就出款部份銀行免除保證責任)，才會通知銀行出款，無法隨意動用。

存在履保專戶中的款項有沒有利息

有。存入專戶之款項依其存入時間之長短計息。當利率有波動時則隨同調整。

採用成屋履約保證的成屋買賣，在進行代書流程當中，若發生買方違約時，履約保證將如何保障賣方權益

• 1.買方違約時，於賣方進行合法程序催告中，買賣雙方若達成協議，保證銀行依雙方協議處理專戶之款項。

• 2.買方若在過戶前發生違約，賣方完成合法程序催告買方履約及函告解約確定後，保證銀行會將買方已付之價金交付予賣方。

• 3.買方若在過戶後但貸款未核撥時發生違約不給付尾款，賣方完成合法程序催告且解除契約、沒收買方已付價金確定並取得法院返還標的物產權之確定判決時，保證銀行即將買方已支付之價金交予賣方。

• 4.買方若在過戶後但貸款已核撥時發生違約不給付尾款，賣方取得法院給付價金尾款之確定判決時，保證銀行將專戶中保管之款項連同買方應付之尾款一併給付予賣方。如果沒有履約保證，當買方發生違約時，賣方仍需進行訴訟，即使取得勝訴判決和強制執行名義，亦不一定可以取得全數尾款。但有辦理履約保證，只要賣方取得勝訴確定判決，保證銀行即需將買方未給付之尾款連同專戶內款項支付予賣方，賣方確定可取得售屋應得價款。此為有無履約保證對賣方權益保障之最大差別。

我要如何才能確知款項已存入專戶

客戶如何查詢專戶內之款項餘額...

我能否要求只辦理部份流程之履約保證（即簽約、用印、完稅、交屋其中某些流程）

不能。中間商成屋履約保證最主要之意義在於保障買賣雙方交易之安全，希望透過此一制度讓整個買賣交易過程都能安全無虞，保證責任無法打折，因此無法實施部份流程之履約保證。