"其他稅費" 修訂間的差異
(→買殼要注意房屋稅的哪些問題) |
|||
| 行 162： | 行 162： | ||
[[Category:購屋常識]] | [[Category:購屋常識]] | ||
| + | |||
| + | [[Category:法規管理]] | ||
於 2009年3月30日 (一) 11:25 的最新修訂
目錄
一般所稱「工業住宅」的地價、房屋稅如何計算
買賣有何限制==
就房屋稅而言，工業區的房屋，如供營業使用房屋稅是以營業用的三％來課徵，如供住家使用房屋稅是以住家用的1.2％來課徵。其次以地價稅而言，工業區土地按土地稅法規定，地價稅率以千分之十計徵，如符合自用住宅之規定，經申請核准後按千分之二優惠稅率計徵，兩者相差五倍，負擔差距十分可觀。至於買賣移轉資格，一般工業住宅建物移轉，無特別之規定，並不一定要是工業興辦人資格的個人才能購買，在稅費上，買賣移轉時土地增值稅如符合自用住宅之條件也可申請優惠稅率。
如何辦理土地增值稅重購退稅
依據平均地權條例第四十一條、第四十四條及土地稅法第三十五條中有關退還土地增值稅的規定如下：自完成移轉登記（即過戶完成）之日起，二年內重購房地，其新購土地地價超出原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅的餘額者，可向主管稽徵機關申請就已繳納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價的數額。自用住宅用地新購之土地面積未超過三公畝的都市土地，或未超過七公畝的非都市土地。所謂自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦妥戶籍登記，且無出租或供營業使用的住宅用地。申請重購退稅須符合以下退稅規定：
適用要件
- 1.土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
- 2.新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
- 3.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
- 4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
- 5.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
- 6.出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。
檢附證件
- 1.原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
- 2.新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
- 3.出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（無法提示，改立具切結書）。
- 4.出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）。
- 5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。
申請期限
- 1.先賣後買者於重購後申請。
- 2.先買後賣者於出售後申請。
申請地點
原出售土地之主管稽徵機關。
節稅情形
就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。
其他相關規定
- 1.重購退稅列卡管制，重購土地五年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。
- 2.重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。
- 3.出售時沒有申請住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
- 4.同時出售多處自用住宅用地，只要符合要件，可申請重購退稅。
- 5.90年1月1日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為五年。
自用增值稅之設籍時間有無限制
若土地所有權人或其配偶、直系親屬於該處設籍，即為自用住宅用地，並無須設籍滿多久或一年以上之限制與規定。
自用增值稅適用一次多處時，其面積認定順序為何
土地所有權人申報出售之自用住宅用地面積超過前述之面積規定時，應依下列順序計算至三公畝或七公畝為止：
- 1.土地所有權人之戶籍所在地。
- 2.配偶之戶籍所在地。
- 3.未成年受扶養親屬之戶籍所在地。
- 4.直系血親尊親屬之戶籍所在地。
- 5.直系血親卑親屬之戶籍所在地。
- 6.直系姻親之戶籍所在地。
- 7.第三至第六之認定順序，依長幼次序定之。
自用增值稅適用條件中所謂直系親屬包括哪些人
依照民法親屬規定，直系親屬包括血親直系姻親；亦即包括直系血親尊親屬之父母、祖父母；及直系血親卑親屬之子女、孫子女等；及直系姻親之岳父母等。
依法令規定及交易習慣，房屋賣賣雙方應付稅費各為何
一、買方：
- 1.契稅
- 2.印花稅
- 3.地政規費（登記規費、書狀費、謄本費等）
- 4.買賣及抵押設定代書費
- 5.房屋火災地震保險費（辦理房屋貸款時負擔）
- 6.銀行徵信查詢費
- 7.仲介服務費
二、賣方：
- 1.土地增值稅
- 3.交屋日前水、電、瓦斯、管理費等
- 4.抵押權塗銷代書費
- 5.財產交易所得稅
- 6.仲介服務費
房屋外牆如供人繪置廣告，可否申請適用「自用住宅用地優惠稅率」
房屋外牆如供人繪置廣告，若其營業行為與該自用進宅之房屋無關，仍可適用自用住宅用地優惠稅率。
重購退稅之出售土地是否必須申辦「自用增值稅」
重購退稅之出售土地不以必須申辦「自用增值稅」為要件，但要符合自用住宅用地條件，即前一年無出租及營業行為，土地出售人得保留「一生一次」之機會於適當時機適用。
都市計劃工業區自用住宅用地是否適用自用住宅優惠稅率
八十六年十二月四日台財稅第八六○七三五四○七號函規定，關於工業用地申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅或土地增值稅之案件，應於本部八十五年十一月二十七日台財稅第八五一九二四四六九號函發佈後，如符合自用住宅用地要件者，應准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅或土地增值稅。
增值稅重購退稅是否有次數及戶數之限制
新購土地價值不足退還全額土地增值稅時，若兩年內再次購買自用住宅用地時，仍可合併第一次承買之土地價值，申請退還已繳納之土地增值稅。亦即重購退稅並無次數及戶數之限制。
購買二手國民住宅要負擔有哪些稅費
一、契稅
二、印花稅
三、地政規費（登記規費、書狀費、謄本費等）
四、買賣及抵押設定代書費
五、房屋火災地震保險費（辦理房屋貸款時負擔）
六、銀行徵信查詢費
七、仲介服務費
買殼要注意房屋稅的哪些問題
購入「新屋」或「中古屋」時，如欲作住家使用，應查看使用執照上記載之用途是否為「住宅」或查看前業主所留之最近一期房屋稅單上用途是否為「住家用」，否則應主動向稅捐稽徵機關申請房屋使用情形變更，改按住家用稅率課徵，以免被課以非住家非營業用稅率。
購入房屋，如同時作住家及營業使用，應主動向稅捐稽徵機關申請依住家用及營業用之各別使用面積，分別適用不同稅率來核課房屋稅，以為節省房屋稅。
房屋稅是依實際使用情形採按月適用不同稅率計課，因此如房屋已變更作住家使用者，應及早申請改按住家用稅率課徵較為有利。
