單身族搞懂房貸

龐大的購屋金額令沒有銜著金湯匙出生或命中注定沒有偏財運者，想不靠貸款繳納者少之又少。 想成功搞清房貸，首先得先試算個人的財務狀況，免得因此捉襟見肘！ 市面上琳瑯滿目的房貸產品，哪一個和你最速配？ 信義地政士聯合事務所教你清楚搞懂房貸，躋身房貸新達人。

黃金單身漢 69年次的小周，研究所畢業後，順利進入竹科擔任開發工程師，月薪6萬元，銀行內還有200萬元的銀行存款，再加上年終公司分紅、股票等等，年薪約90萬元。扣除了每個月基本生活費8千元、孝親費1萬元，再扣掉每年保險費4萬元及綜合所得稅的3萬元，以他的經濟能力，小周開始思考購屋的可能性…。

單身族一步步搞懂房貸

估算資產總額：	包括銀行存款、股票、基金等，扣除手中債務，如現金卡、信用卡、標會等負債，若小周無其他負債，則其資產淨值為200萬元。
年度性收支狀況：	年終大約有18萬元、保險費4萬元、所得稅約3萬元等。
每個月收支狀況：	收入約6萬元、生活費8千元、孝親費1萬元、休閒娛樂費及其他雜支等。保守估計，每月至少應結餘 3萬5千元。

檔案:Images/buy/buyer-guide-p1-2-22.jpg 180px Tips購屋前，先精算個人財務狀況，徹底了解手頭資金現況。 小周除了200萬元銀行存款外，建議從其他管道籌措資金，例如：基金贖回、股票變賣、親友低利借款、標會、小額信貸等等，但其中向親友借款會有人情壓力、標會則有風險、小額信貸的利率則過高。 Tips建議多尋求正當管道籌措資金，以提高購屋自備款，當自備款繳納越多，還款越輕鬆。 房貸支出最好為月收入的三成以內，最高不要超過五成。依此衡量後，小周每月結餘有3萬5千元，再加上購屋後每月衍生的房屋管理費、每年的房屋稅及地價稅等費用預留，或者休閒娛樂費及未來結婚基金等準備，其房貸支出約為： 6萬元×30%（三成）=1萬8千元。 以目前銀行房貸350萬元（3.1%的本息約19587元），小周所能負擔的貸款金額約為350萬元。 Tips房貸支出最好為月收入的三成以內，依此正確估算個人所能負擔的房貸能力。 小周雖然有存款200萬元，但須要預留生活周轉金（基本生活費及事親費，建議預留三個月）、買屋契稅、地政規費、代書費、仲介費等稅賦支出（約10萬元）及新屋裝潢費（約50萬元），但是因為小周目前且為單身，其新屋坪數需求不大，因此試算如下： （8千元+1萬元）×3+10萬元+50萬元=65萬4千元 因此而得其自備款約為： 200萬元-65萬4千元=134萬6千元（以整數135萬元計） 購屋能力=自備款+貸款能力（135萬元+350萬元=485萬元）小周最好選購總價約436萬元～534萬元間，未來才不會面臨太大的財務風險，且其年終獎金等工作以外的收入及每月存款1萬7千元，可加速其還款，減少房貸壓力。 Tips自備款估算，應控制在三成左右，並預留生活周轉金、稅賦支出、新屋裝潢費等。 單身的小周，經濟上主要負擔為每月房貸，房貸產品建議如下：

1.指數型房貸：	指數型房貸利率＝定儲利率指數＋加碼利率。 指數型房貸的指標利率可隨市場利率變動而機動調整，使利率定價公平而透明，為合理貼近市場的利率，但須留意提前還款的違約金問題。 誰適合：規律薪水族。
2.理財型房貸：	可讓房貸價值靈活運用的理財方式，其與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度，可隨時動用、隨借隨還按日計息，讓房貸變成靈活使用的資金。 誰適合：有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者，或者中小型企業人士。
3.抵利型房貸：	房貸戶拿存款來折抵房貸本金，以減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果在使用抵利型房貸時，臨時面臨資金需求，還是可以動用該筆存款。 誰適合：資金應急者、理財者、不想提前還款且希望降低房貸負擔者。
4.利率遞減型房貸：	一種依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品。房貸利率依指數型房貸計息，若顧客每月按時繳息，利率即享有減碼優惠。 誰適合：雙薪家庭者、有固定還款來源者，或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等。
5.保障型房貸：	須支付一筆權利金（約貸款金額的0.5％），房貸利率保障不超過一個議定利率的權利，在N年內利率若是超過上限，則房貸利率等於上限；若低於上限，則以指數型房貸計算利率。不用擔心利率快速上升導致利息負擔增加。 誰適合：適合年輕的首購族、新婚小夫妻、固定收入的上班族且認為未來利率可能走升者。
6.固定型房貸：	銀行提供前幾年固定利率，期滿後恢復為指數型房貸，運用每月繳款金額固定的特性，妥善安排家庭財務分配，每月支出不會因為利率波動而臨時更動，可確保家庭生活品質。 誰適合：固定收入的上班族、雙薪家庭者、預期未來利率可能走升者。

Tips依目前的經濟條件，挑選合適個人經濟能力的房貸。

房貸申請準備文件 申請房貸所需準備的文件包括： 借款人及保證人的身分證影本、戶口名簿影本、所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺等）、買賣契約書影本、土地與建物登記謄本或所有權狀影本等，以上資料可提供給銀行作為房貸估價和審核時的參考文件。 房貸銀行會依照借款人相關條件衡量還款能力，考量的因素有： 1.年收入 2.服務年資及職業 3.住宅（房地產）狀況 4.家庭成員狀況 5.存放款往來情形 6.信用情況