法務

• Q：不動產交易糾紛處理方式有哪些？

一般而言，不動產交易糾紛處理方式有四種，分別是和解、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛。各種不動產糾紛的處理方式，各有不同的適用性，因此應視不動產糾紛的類型特性與雙方當事人間的契約約定情況而採不同的方式。
1.和解。通常以和解的方式解決紛爭，所需的時間最少、花費也最節省，而且雙方當事人也不致產生敵對態度，可避免不必要的爭端。不過若是雙方見解差距過大，則無法藉由和解方式解決問題。
2.調解。若業者和消費者無法自行達成協議，則可協商共同推舉一第三人來居中協調糾紛，但是仍需雙方當事人對協調第三人所提的調解方案同意接受，才具有強制的約束規範力量。目前各鄉鎮市公所均設有鄉鎮市調解委員會，協助民眾調解糾紛事項。
3.仲裁。若是屬商務關係而產生的商業糾紛，可依雙方的書面約定，將糾紛交由仲裁人仲裁。由於仲裁程序可由糾紛當事人自由彈性選擇，加上允許中立的專業人士參與，可以發揮快速性與經濟性的功能。此外，商業仲裁所屬的判斷和法院的確定判決具有相同的效力，例如工程承攬契約所產生的糾紛，就很適合以仲裁的方式處理。
4.訴訟。訴訟是解決紛爭的最終途徑，不過若以訴訟方式來處理紛爭，在現行的三級三審制度下，訴訟當事人需要歷經一段長時間才可獲得確定的判決。所以，比較仲裁和訴訟等方式來看，原則上應先以和解或調解的方式處理，較容易解決問題。

• Q：如何避免買到道路用地？

購屋前先查行都市計劃便可避免買到道路用地。因都市計劃所擬定的是二十五年期左右的發展計劃，首先應查詢主要計畫中道路系統，其次再查明細部計劃中，不動產是否座落在計畫道路上，如果都沒有，那麼短期內便不會陷入道路用地的陷阱。以往中國人都喜歡購買路邊的房子，殊不知一旦道路不敷使用時，道路拓寬住宅被拆的可能性相當大，所以儘量不要買在交通動線旁的房子。
另外，該巷弄或既成道路彎曲狹小，雖然都市計劃中並無計畫道路，但是每五年進行都市計畫通盤檢討時仍有可能有道路貫通或拉直的改變。一般來說，舊有彎曲巷弄的不動產危險度絕對比重劃區高，重劃區完整的道路及使用，政府不會任意變更，所以街廓太長太大，交通不便，或位在重要設施旁，皆有可能遭受到改變的命運。買角地的房屋或旁有空地、通道旁的不動產亦須特別注意。角地有可能是開闢某條道路時殘留造成的，另一端若未開闢則危險較大，因為樁位、地籍圖、都市計劃圖三者套疊一致時，才能確定座落在將成角地位置的不動產是否無恙。而其中又以旁邊為留設巷道、計劃道路的不動產最危險，一不小心，因測量誤差或樁位關係，差個幾公分照樣要拆，消費者需特別謹慎。

• Q：李小姐透過仲介公司買得趙先生的房地，必順利簽定買賣契約，惟於用印前趙先生突然死亡，在辦理繼承登記的過程中，趙先生的七個繼承人對該房地是否出售之意見不一，造成買賣無法繼續進行，此時李小姐該如何處理？

在此建議購買的買方於簽訂不動產買賣契約時，甚至付訂金前，一定要查看想購買的房屋最新土地登記簿（即俗稱土地謄本）確認產權是否清楚，有無被聲請查封登記；而簽約後三日內即將產權過戶完成，再至地政機關各請調乙次最新土地謄本，如此對買方而言，才有萬全保障。依民法繼承的規定，繼承人自繼承開始時，除拋棄、限定繼承外，應承受被繼承人財產上之一切權利義務，故本案中屋主死亡後，買賣流程暫停，俟繼承登記辦理完畢後，李小姐與趙先生的全體繼承均須繼續履行買賣契約。而本案屋主之七位繼承人，自應承受屋主於死亡前依買賣契約所須負擔的義務，與得享受的權利；若繼承人不願繼續履行買賣契約，則李小姐可依該契約所約定之條款，請求全體繼承人負起違約的損害賠償責任。

• Q：房屋買賣過程中，屋主死亡該怎麼辦？

1.義務人死亡者，由其繼承人依照民法第1148條規定履行被繼承人的義務但仍須先辦理登記　如被繼承人生前與權利人所訂的書面契約已經公證、監證或申報現值或契稅者，依照土地　登記規則第84條規定可由權利人說明理由，檢附義務人的戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記。
2.義務人失蹤者，應先依法為死亡宣告，等判決確定死亡後，再依上項規定辦理。
3.義務人拒不履共同申請登記義務者，事涉私權爭執，由當事人訴請法院判決確定後，再依據法院判決申請登記。

• Q：許先生向某仲介公司購買房屋乙棟，但在付定金之前，即表明產權要登記給他十歲大的兒子，許先生應注意哪些事情？

除非許先生能證明他兒子有能力支付房屋買賣價金，否則除應繳納土地增值稅及契稅外，許先生還須申報贈與稅。
另外，許先生兒子申請印鑑證明時，應注意限制行為能力人（七到二十歲）除本人外，應在證明上載明法定代理人之姓名，且檢附法定代理人之印鑑證明。民法上對親權之行使，明定以父親優先，因此法定代理人亦應以父親出面，除非父已歿或喪失監護權，才可以母親為法定代理人。

• Q：購買的房屋被查封了該怎麼辦？

按土地登記規則第128條規定「土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記」，但有左列情形之一為登記者，不在此限。
1.徵收或照價收買
2.依法院確定判決申請移轉登記之權利人為原查封、假扣押、或假處分之債權人者。
3.繼承
4.其他無礙禁止處分之登記。
若原屋主有被查封、假扣押、假處分登記未被塗銷之前，地政機關應停止辦理所有權移轉登記，換言之，買方即遭受產權無法順利移轉登記至他個人名義下的風險。就目前不動產實務上處理程序，首先必須確定是何人？依據何種執行名義進行查封？若為金錢債權的查封登記，債務金額是多少？若為假扣押、假處分的查封，其理由何在？
其次，要求屋主除去查封登記的障礙。在此建議購買的買方於簽訂不動產買賣契約時，甚至付訂金前，一定要查看想購買的房屋最新土地登記簿（即俗稱土地謄本）確認產權是否清楚，有無被聲請查封登記；而簽約後三日內即將產權過戶完成，再至地政機關各請調乙次最新土地謄本，如此對買方而言，才有萬全保障。

• Q：甲小姐委託仲介公司代售其屋，後有乙小姐願意承買，並給付定金支票乙紙，雙方約定某日簽約，然屆期買方未依約前來，甲小姐遂將定金支票兌現，不料乙小姐卻已將此張支票掛失止付，請問甲小姐有何法律責任？

乙小姐偽報遺失並掛失止付的行為，由於已有未指定係何人涉嫌竊盜或侵占遺失物罪責之言詞及書面，故恐已涉及刑法第171條未指定犯人誣告罪，而須負起刑事責任，此類案件係因買方為減少損失，又不願有退票記錄，故不經思考即至銀行辦理掛失止付，致觸犯誣告罪，使其損失更加嚴重。所以若買方不願繼續承買房地時，應秉持誠信原則，與屋主及仲介公司善意溝通，協議解除契約，並依約賠償屋主的損失為是。

• Q：買賣雙方簽約後，賣方不賣怎麼辦？

若賣方同意依買方購買總價與付款方式出售後，有反悔不賣或其他可歸責於賣方之行為致無法完成簽定買賣契約之情事後，賣方除須賠償受託人服務費用外，另可能須賠償相當之違約金做為對買方之賠償。