"出價" 修訂間的差異

於 2009年3月29日 (日) 16:50 的修訂

什麼是影響房價的因素

區域環境

• 1.地段

• 2.交通建設

• 3.生活機能

• 4.景觀

規劃設計

• 1.外觀設計

• 2.空間規劃

• 3.公共設施

• 4.建材設備

管理維護

• 1.安全管理

• 2.清潔維護

出價之規則流程為何

買方為表示購買之誠意，於簽定購買意願書時，須支付購買總價之一至二％為出價保證金（房價低於一百萬時以二萬元收取，以現金或即期支票支付，並以一次收齊為限）以為受託人（仲介公司）受買方之託前往賣方處做斡旋及價格條件確認之憑據。另一方面，仲介公司在買方填寫購買意願書前，會告知客戶可供參考之成交行情，並說明出價辦法，同時請買方客戶詳細審閱意願書之各項條款內容，到此始為完整之議價工作。若賣方客戶對經紀人送達之價格不表滿意，則再重覆進行前述之出價規則，直至買賣雙方交易完成。

何謂出價保證金或斡旋金

在為買賣雙方進行價格與買賣條件的傳達、交涉過程時，為確保雙方權益（以免任一方於交易確定後反悔），要求買方支付所出價格之一成之金額稱之。但出價保證金並非訂金，若交涉不成，未達成買賣確定之協議則無異議退還買方。

何謂訂金

所謂訂金是買方為確保契約履行，交付他方的金錢（或代替物）而具有契約視為成立的效力。

何謂要約

為意思表示之一種，具有約束力，例如貨物經標價陳列者為要約。

何謂斡旋金

斡旋金在法律上並無依據，可以說是房屋仲介業為規避法律上訂金的規定，尋找較適用者所創造的名詞。就字面上的意思，是指當雙方意見有所差異時，為了表示誠意，願達成共識所提出的憑證，換句話說，買賣雙方意見暫時無法一致，買方提出部份價金做為表達購買意願，交由仲介者做為居間協調的憑證。主要的目的為促使交易快速有效地完成。

訂金付多少才合理

斡旋金可以權充訂金嗎==

一般成屋買賣上訂金的收受範圍在房屋總價的* 2％到* 5％左右，若是超過* 5％就屬過高，購屋者可要求降低訂金款項。

斡旋金在法律上並無依據，可以說是房屋仲介業者為規避法律上訂金的規定，尋找較適用者所創造的名詞，因此，如果買方交付斡旋金是以交付訂金的意思交付，則應做訂金解釋。民法第* 248條有關訂金規定，足以說明其意義及其法律的適用性。除此之外若依照民法第* 89條來看，收受斡旋金擔任「使者」身分來說，就是仲介公司只能代理屋主權利部份，對買方而言，是一種居間傳達的機關，只能傳達消息，亦即忠實傳達買方的出價給屋主考慮是否降價出售。所以就實際上而言，斡旋金只能視為與訂金意義相通的「準訂金」。

怎麼付訂金才不會有去無回呢

• 1.掌握付定前契約審閱的權利

• 2.確立定型化契約無效的觀念

• 3.確實了解契約的權利與義務

透過仲介公司購買成屋時，應如何出價

一般仲介公司定的價格，大都已經跟售屋者談妥某一定的價位，即做為底價然後再加* 10％至* 15％左右做為要價。因此，如果看中某一棟房子，而仲介公司要你出個價錢時，將要價打個九折或八五折是一種很合理的出價，以此做為討價還價的基準，應不致於差價太遠，而導致消費者本身權益的損失。

當看到一個喜歡的房子，要先注意哪些事才能下斡旋金

• 1.瞭解仲介公司對付斡旋金的遊戲規則：仲介公司只是居間協助買賣的進行，並無權收受訂金，如果買方有意付出部份價款做為誠意進行交易，則應要求仲介公司出具「出價保證金」或是「斡旋金」之收據，並應確認在一定時間內，若交易成立，可轉為價款一部份；若不成立，亦可退回，而且屋主未允諾出售之前，買方亦有權徹回斡旋金不買。

• 2.要先明瞭屋況，確定百分之百合意。

• 3.查閱合約

• 4.比較價格是否合理

• 5.弄清付款方式

• 6.產權清楚

• 7.打聽附贈設備為何

• 8.要求仲介公司協助履行合約義務

購屋殺價的訣竅有哪些

一般而言，建設公司常用的訂價方式有以下兩種：

• 1.成本推算法：依土地成本、建築成本及營業成本加成訂價。

• 2.市價比較法：就附近工地同類型個案比照訂價。

事實上，如果房市處於「賣方市場」，買方也相對處於弱勢。以下有幾個指標或現象可以判斷現在是否處於「賣方市場」：

• 1.中古屋趨減

• 2.價位調升

• 3.銷售率提高

• 4.印鑑證明遽增

• 5.賣方惜售

當您充分瞭解「賣方市場」情況之後，就可以伺機運用以下每一個「殺價」的技巧，當「買方市場」來到時，購屋者所握有的談判籌碼就更多了：

• 1.市價比較法。

• 2.成本推算法

• 3.吹毛求疵法

• 4.狠殺慢磨法。即先將價格壓低到比預期可接受之價格還低的程度，然後再與銷售人員慢慢折衝，只要銷售人員仍有興趣繼續洽談，那就必然還有底限，甚至還能試探出底價。對方底價一經掀出，價格也就好談了。

• 5.欲擒故縱法。若是所有的條件都考慮了，只差價格不滿意，就可以拿「不買」或「欲到其他工地購買」為要脅，甚至「非某價格不訂購」等來做高姿態的談判，若是銷售人員仍要求留下電話、地址，甚至表示願意再做某種程度的磋商，那大概就底定了。

• 6.現金折讓法。現金交易可免除賣方鉅額的利息負擔，因此賣方都會給予一定程度的優惠。

• 7.買清交易法。房屋買賣，若是能以「買清」方式成交，亦即契稅、土地增值稅、代書費及其他一切稅費完全由賣方負擔，其效果不亞於區區數萬元之「殺價」。

• 8.建材贈送法。若是價格僵持不下，則可轉而要求更改建材、贈送裝璜、傢俱或家電等方式，這也是變相的降價。

• 9.人情關說法。

• 10.低姿情商法。購買一般大眾化的房子，可以哀兵姿態說明經濟狀況及負擔能力，憑之用以爭取較佳的付款方式或殺價，效果往往不錯。