預售屋

如何判斷價位是否合理

決定房屋價格的因素，應可歸為下列九項：

• 1.坐落區位的不同：位於交通便捷、街角地、臨路房屋的價格當然較高。

• 2.土地地價的高低：若土地的公告現值較高，所分攤的土地價值高，當然房價也跟著高。

• 3.房屋建材的不同：若房屋所使用的建材多為高級進口建材，房價當然會比使用國產普通的建材高。

• 4.土地使用分區的不同：在「土地使用分區」管制的土地，使用編訂為商業區或住宅區的房屋價格，會比編訂為工業區的房屋價格高。

• 5.建蔽率與容積率的不同：建蔽率與容積率低的房屋，住宅品質會有一定水準，通常房價也會較高。

• 6.公共設施完善與否：房屋鄰近有學校、公園、市場、購物中心、體育場、郵局、銀行等，而無垃圾處理場、加油站、變電所等嫌惡設施，房價也會較高。

• 7.有無附屬停車位：若房子附有停車位，因為便利性及附加價值較高所以價位上可以加分。

• 8.樓層高低的不同：通常大樓建築，因為樓層愈高，採光、通風較好，而且落塵量、噪音值也會比較低，所以房價也愈高。

• 9.景觀、環境與視野的不同：房屋附近環境好、景觀優美、視野寬闊，房價也會高。譬如現在流行的河岸住宅，有河岸景觀的房屋比沒有河岸景觀的房價為高。

如何確保所購買的預售屋產權清楚

• 1.查看建造執照，預售契約之代表人或負責人應與建照執照之起造人一致；建築地點應與預售契約所載之地點相符。

• 2.使用執照如核發下來，基本上使用執照之內容應與建照執照所載相符，如有變動應以不影響雙方權益為限，此時已由建照執照上之地號變更為門牌號碼，並且其地號欄應與建造執照、土地所有權狀所記載之地號皆應相同。

• 3.領照日期：應注意與建造執照核發日期之距離是否合理，以確定該建物是否有施工延誤或其他糾紛等情事。

何時是選購預售屋的好時機

選購預售屋有以下三個時機：

• 1.景氣、房價持平時：持平時選購房子最安全，依照房價年增率而言，只要不是在最高檔進入，選在持平時買預售屋，等完工時就幾乎是下一波的起點。

• 2.景氣下降時：此時因景氣衰退，在建商不積壓商品就是萬幸的心態下，較容易選到品質好、條件佳的個案。

• 3.短期難揚升時：此時房屋市場一片淒迷，分不清未來漲或跌時，在建商急著變現、避免資金負擔過重的情況下，對買方而言不但可買到理想地段的產品、議價空間也大，故是最佳進場時機。

我買預售屋，可不可以要求建商更改格局

必須把握哪些原則==

一般來說，購買成屋已成定局，別無選擇，買了之後如不喜歡，只有重新隔間（但必須不違反安全結構），但是購買預售屋就不同了，消費者可以再簽約時要求建商依自己的喜好隔間，這是消費者必須把握的權利，千萬不要輕易放棄。

依據坪數大小隔間，是消費者第一個要把握的原則，除此之外，對於售屋廣告的平面圖如不滿意，可以要求建商在不妨害結構安全與不妨害管道間配置及不影響其他住戶之權益的情況下，變更隔間，如果看不懂平面圖，應立即請教專家或請現場售屋人員解說。而除了上述的坪數、結構安全、管道間、他戶權益等大原則外，尚有面積經濟規劃使用、方正、採光、開門位置、樑柱閃避、出入方便考量、相關設施位置如廚房與餐廳、臥室與衛浴）等因素，購買人都應考慮。

變更所訂購房屋的空間格局，必須在契約內明白記載；在契約附件的「平面圖」中予以繪製規劃，作為日後認定的依據。如果購屋人不需要建商提供的隔間，可請建商先不要隔間，留待房屋完工後再做整體室內設計，而對於建商因免隔間、免設施的設備、建材，更可以要求建商在客戶辦理變更時預估價金、費用，交屋時在買賣總價中予以扣減。

預售屋D.M上所謂「廣大中庭花園」究竟為何義

自從內政部於民國七十三年頒布施行「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」及台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」實施以來，「開放空間」設計的大樓便成為建屋的潮流與趨勢。

事實上，所謂「開放空間」就是將建築房屋的部分空間開放與社會大眾使用，換句話說，購屋人必須接受社區鄰里民眾使用留做開放空間部分建築的義務。而且，供做「開放空間」之部分，並不能以固定圍牆予以阻隔，否則將被視為違章建築而遭拆除。

因此，預售屋銷售DM上所寫「廣大中庭花園」，消費者必須要留意是否為「開放空間」==

，如果不是屬於住戶私有使用的廣場花園，購屋人需留意廣告DM上是否有載明「本建築物採開放空間設計建築」字樣，以究明真相。

預售屋保固期間建商的責任與保固範圍為何

保固期限隨不同建商訂定的售後維修保固期而不一，一般來說設備部分一年、結構部份十五年為較合理的保固期。保固範圍亦隨各建設公司以及不同個案互有所異，但可由其契約內容詳查，在各個買賣契約書上都會列出保固項目及範圍，通常來說凡屬固著式建築結構，如給水、排水、主要設備皆為保固範圍，公共設施部份也包括在內，建商在保固期內負責損害的修繕，但屬天然災害及使用不當的損害則不包括在內。

而建物配件，如油漆、水電配件、門窗玻璃等具使用損害性者不包含在內，所以在交屋時一定要仔細查核，若有問題應即刻解決。

預售屋廣告上，常出現所謂8020及1090，各代表何種意義

• 1.8020代表自備款為總價的百分之二十，銀貸為總價的百分之八十。

• 2.1090代表自備款為總價的百分之十，銀貸為總價的百分之九十。

預售屋廣告上「每坪自備款二萬元」代表什麼意義

預售屋的付款條件對於購屋者是很重要的考量因素，這也是日後形成糾紛的原因之一。

一般付款公式為：總價=貸款+自備款

自備款=訂金+簽約金+開工款+工程期款+交屋尾款等

在工程期款中，又有結構零付款、工程期款全免等方式，公司無息貸款又有長短期之分，名目很多，但只要耐心細讀便可知其破綻。

如前述「每坪自備款」即有可能是指訂金加簽約金再除以坪數之故，否則這麼低的自備款額（例如三十坪只需六十萬元，再除以約30％比例的自備款額度，總價只有二百萬元），在台北市大約只合一個車位的價格，依前述而言自當可了解其意義。

至於自備款的準備要件，必須先準備的是訂金及簽約金，工程期款則得自己權衡，最保守的估計是將工程期之工作天數除以期數，掌握平均多少天即須支付期款，但要考慮自己是否有能在一週內支付兩期款的金額調度能力，否則工程進度忽快忽慢並不平均，屆時再找其他理由一樣得付款。總而言之，購屋自備款的準備最好自己依付款條件逐一核算，抓鬆一些才能應付自如。

預售屋購屋自備款包括哪些項目

一般所謂的「自備款」，應該是指購屋總價減去銀行貸款之後的款項；

自備款=訂金+簽約金+開工款+工。程期款+交屋尾款等。

預售屋轉售應注意哪些事項及約定

預售屋轉售的方法，一般來說有以下二種：一是建商不限制轉售（即俗稱可換約的預售屋），此時購屋者、接手人可共同到建商處換約，將購屋人名義轉成接手人，亦即由接手人與建商另訂一份契約。

另一種是建商限制轉售（即俗稱不可換約的預售屋），只可由購屋者與接手人訂約，約定第一手購屋者於取得產權若干日內應將產權移轉給接手人（即雙方備齊文件用印、完稅、過戶手續），本種形態，交屋時間的掌握及風險預估須特別衡量，接手人最好要求前手全部為連帶保證人（尤其是第一手購屋者，因為只有他才可以直接對建商行使權利），才能保障權益。

購買預售屋，交屋後發現之前廣告上所示公共設施不見了怎麼辦

為避免此類情形發生，消費者最好在交屋前勤於到空地視察，因為類似像公共設施工程通常是建商領得執照後會全力趕工，因此多前往走動，定能發現蛛絲馬跡，達到預防的效果。

一般大型設區多分數期開發，有的蓋完施工一、二期，到了第三期因銷售率欠佳，原先預定的公共設施均遭停擺，第三期住家是否可使用一、二期的公共設施呢==

針對這些問題，購屋人在簽約時須特別約定清楚，屆時才有依據。因此消費者可要求建商完成往後的公共設施工程，或主張退還一部份款項，或請求不履行契約的損失。

購買預售屋在房屋驗收過程中應注意哪些事項

一般認為驗收手續完成，代表買方接受賣方交屋之屋況及為其接收不動產的開始，所以當交屋時若有明顯可茲辨識之瑕疵，買方如因為不在意且未及時向買方反應，一旦交屋後，此項保固責任就可能因該瑕疵不在建商保固範圍或保固年限，而必須自費整理了。

唯若驗收過程曾向賣方（建設公司或前任屋主）具體反應，賣方就有責任將房屋完整無損地交付給買方。以現今預售屋交易的完工驗收為例，首先應先詳細研讀雙方在買賣契約書上所約定的事項及住戶使用公約，如此才能針對發生狀況部份具體據理地要求建設公司更換器材與維修，在建商交屋後的一年保固期間內，消費者都可據理向建商反應，要求保固整修。

另外如一些牆面、樑柱龜裂現象，部份肇因於樑柱牆面的砌敷建材使用差異所產生的問題，部份則可能是建築物結構與工程偷工減料所致，一般而言，此種現象微乎極微，只不過基於建築安全的考量，消費者若不放心，可函請建築師公會勘驗，費用可向各地建築師（結構技師）公會洽詢。

購買預售屋如何準備資金最理想

基本上，購買預售屋可說是一個標準的用「時間換取空間」的期貨交易，以目前普遍為人周知的自備三成款，銀行貸款七成的交易給付方式為例，自備款部分包含了訂金、簽約金、開工款及工程期款、交屋款等五個部份。

其中，一般普遍的資金繳付設計為訂金、簽約金和開工款占總價款的12％到15％不等，款項又以簽約金佔得最重，至於其餘的15％至18％的工程款，又依五樓公寓施工約需一年半，十五層大樓約二年至二年半不等來分期負擔，而70％的銀行貸款通常是在建築物取得使用執照及過戶等相關手續辦妥後，才核貸下來。因此，為避免工程進度超前造成資金周轉困難，購屋者應額外多準備總價款15％至20％的備用金以為周轉之用。

購買預售屋時，到底是按工程進度付款好

還是按時付款好==

按工程進度付款方式者，只要工程進展至某一程度，購屋人即應依約定款額繳款，這種方式的好處是必須工程完成後購屋人才要付款，所以購屋人不僅可以控制工程進度，也可督促建商準時完工。

但是依照工程進度付款也有缺點，當建商快速趕工時，繳款可能密集而來，幾天之內連續繳款，購屋人如果資金不足，勢必負擔沉重，甚至構成違約的情形。在這種情形下，購屋人也不能要求建商的建屋工程不要趕得太快，只好硬著頭皮繳款。

而按時付款的話，只要時間一到，購屋人即需付款，這種付款方式最大的好處是購屋人對於自己的資金可以有充裕的規劃，不至於被建商快速趕工而弄得繳不出錢而造成違約。但相對的，按時繳款也有缺點，因為只要時間到了購屋人就必須繳錢，所以往往建屋工程遲延許多，仍然必須按時繳錢，這是契約所定的義務，購屋人不得不遵守。

購買預售屋與中古屋最大的不同是預售屋不能像成屋一般，有現成的房子可供購屋人實際查看房屋現況，消費者該如何了解所購買的房屋到底長的什麼樣子==

對於房屋面積所包括的範圍，購屋人打算購買五十坪左右的房屋，實際取得房屋時，主附屬建物可能四十坪都不到。因此，購屋人應要求建商在契約書內註明室內面積的確實坪數，然後了解分攤的公共設施有哪些==

面積各約多少==

對於「大公」部分的公共設施，例如地下室、屋頂陽台的使用如何約定==

附建的車位是單獨產權==

還是將附建的防空避難設備兼做停車場使用==

如果房屋契約並未註明室內面積若干，購屋人只有自行查閱建築許可的建造執照附具的平面藍圖，核算室內面積及公共設施所佔的面積比例，再決定是否訂購了。

事實上，每個購屋人的需求都不同，有人是看中有多種類、大面積的公共設施（休閒娛樂設施）才購屋；有人是考慮自己使用的室內面積大，而不在乎公共設施是否完善；無論如何，對於自己所購買的房屋，必須先了解其屬性、定位，更應對公共設施的比例及其分攤的土地持分有所約定，才是自保之道。

觀看預售屋工地應注意哪些細節

購買預售屋除了選擇信譽良好的建設公司，並查明建造執照取得與否外，居住環境的好壞也相當重要。目前坊間常見一些不肖建商，對一些景觀風水或環境欠佳的工地現場採取外接待銷售中心，將工地現場與接待中心分隔兩地，然後再以圍板處理裝飾工地景觀不佳之處。

因此，購屋人應在接待中心查看相關資料與參觀樣品屋後，直赴工地現場瞭解附近居家環境，最好還能藉由附近較高建築俯瞰周遭環境，如此一些裝飾圍板或地理環境缺陷盡可一覽無遺。此外，工地建築藍圖暨海報之建築平面設計尺寸也應弄清楚，以免因「資料有誤」而做出錯誤判斷。

預售屋簽約需要注意什麼

首先要注意合約內容中將來交屋坪數的保障性，當交屋坪數有所變化時是否依照內政部版本1%內互不找補，找補至多以3%為限等兼顧雙方權益之版本。

其次要留意保固範圍及時間點，將來維修時有所依據，另外工程期中因繳款時間點落差所產生的罰則問題，必須事先與建商仔細溝通以避免產生不必要的爭議！

最後則是要針對其他約定事項仔細閱讀，因為這是因案而異，每一個建案的約定事項都可能不盡相同，例如對一樓法定空地之約定專用或地下室停車空間之限制，將來客戶裝修之特別約定事項等，都可能會影響自身權益，值得好好留意。

購買預售屋要向建商拿什麼文件審閱比較好

• 1.建照執照。

• 2.買賣合約書。

預售屋的房貸辦理

若買了預售屋，後年交屋，那我現在就可以辦理青年首購貸款嗎==

還是要等到蓋好才可以申請==

貸款條件可以事先向主管機關申請並依其規定辦理，但是否承貸仍需該建案取得使用執照後並完成資格認定等對保程序方能確認。

最近我買了預售屋，是投資用的，房子還沒蓋好可以賣嗎

建照執照下達後便可以買賣，但是否可以換約則需視買賣合約中關於換約之相關規定！