售屋過程可能產生的問題

出自房屋百科

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預售屋指尚未建造完成而以將來完成之建物為交易標的,基本上,預售屋之買賣,係屬一種權利之買賣,這種買賣與一般建物買賣相同,均可自由為之,不須經過建商同意,更與展售中心拆除無關,所以林智玲是可以賣的。

但部分預售案建商會在契約中載明不可更換契約之買方(俗稱不可換約之預售契約),此時就得等到建商辦完交屋後,才可以辦理交屋過戶程序,不過買賣契約還是可以先簽,因為兩者不相抵觸。


屋主自行售屋卻拿不到屋款的新聞經常發生,要避免問題產生,最好和建築經理公司洽談辦理履約保證,由建經公司居中經收價款,才能保障屋主權益。國內仲介公司號稱保障交易安全,也是因為有履約保證,如果是透過仲介公司成交,則仲介公司會吸收履保費用;若自己成交,就必須自行負擔建經公司費用。


屋主因為各種因素無法親自委託售屋或是簽署買賣契約,法律上有代理制度可以完成。屋主須委託友人處理賣屋事宜,若屋主人在國內,就必須出具一般授權書,載明授權人、授權事宜及授權對象,並準備授權人及被授權人身分證明文件、房屋權狀影本等資料以供核對,再由被授權人以代理人身分用屋主名義進行委託銷售等程序。

如果買賣成立,要進行簽立買賣契約程序,就必須另外出具屋主之印鑑證明、房屋權狀正本等資料。

如果屋主在大陸地區,授權書必須一式五份,先經大陸地區公證公證,再送到台灣海基會辦理文書驗證程序,才算完成整個授權程序。


違建係指未經合法建築程序申請之建物,雖係違建,在法律上仍有所有權,也是可以自由買賣的。

因為是違建,隨時會有拆除風險,但只要明確告知買方將來的拆除風險,之後則由買方承受。

孫叔叔的房子雖然被提報拆除,但不一定立刻執行,只要明白告知買方,就不會有問題;若故意隱瞞,就可能產生詐欺問題。

頂加違建部分訂價,實務上會以建造成本為基礎,再加上使用權利價值,例如:建造成本是50萬元,每坪可使用利益為2萬元,若25坪,則頂加處就有100萬元價值(以上只是參考值,還是得依個案估算頂加價值)。


借屋裝修是實務上常見的做法,以減少買方日後因裝潢而無法使用之時間成本。

在法律上,房屋交屋前,即便產權已移轉,但使用利益仍然是屋主的,要裝修就得經過屋主同意,而且最好簽立「借屋裝修同意書」,清楚載明權利、義務,像施工時間、買方不可逕行入住等,以免糾紛產生,並保障屋主權益。

本頁最後更動時間:2009年3月30日 (星期一) 08:21。 本頁面已經被瀏覽3,142次。