掌握看屋訣竅

出自房屋百科

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掌握看屋訣竅首購超上手

當有了購屋決定,也仔細盤算過還款能力,並明白未來理想家的必備條件後,緊接著是看屋、議價以及和屋主或仲介實戰過程。

過去,由於資訊封閉,經常發生因為被矇在鼓裡而遭遇不平的新聞事件,信義房屋透過真實案例,將其中交易問題透明化,所有細節一目了然,首購免緊張,一切輕鬆上手。

新婚小夫妻 國政夫婦為租屋一族,近期內因為房東想調漲租金,他們逐漸心生購屋計畫。剛自國外出差回來,國政老婆跟他說,同事家附近有一戶中古屋要賣,屋齡15年,但屋況及外觀還不錯。他們認為只要房屋結構堅固、安全;生活機能佳、交通便利即可,達到共識的他們立即拿起電話撥給代售的房仲業者……。
Q1. 國政夫婦在看屋時該特別注意哪些細節,避免買到有瑕疵的中古屋?
A: 看屋沒有最佳時機,建議白天、晚上;晴天、雨天;假日、非假日都得前往觀察。

白天觀察房屋的日曬、採光問題,了解樓下是否有小吃攤;晚上觀察附近鄰居素質,樓上是否吵鬧、附近有無飆車族出沒;

晴天觀察房屋是否西曬;雨天觀察門窗、頂樓、樓梯間是否滲漏水;

假日觀察鄰居是否愛唱卡拉OK、打麻將等可能製造噪音;

非假日則觀察居民是否多為上班族,若上班時,社區大唱空城計,就得注意治安問題。
屋況較老舊的中古屋較常見的問題有以下五類:
1. 滲漏水: 台灣氣候潮濕,中古屋常見的問題為滲漏水,而滲漏水也最難被辨認,建議趁著不同氣候下看屋,並特別留意廁所、浴室、陽台、廚房等容易積水處,仔細查看接縫處是否緊密、門窗密合度是否須要特別加強。
2. 輻射屋:

房屋在建造時,若使用會產生游離輻射物質的建材(一般正常的背景輻射量約為0.1~0.2微西弗╱小時),高於此值即為輻射屋。長期居住於輻射屋內,可能引發高燒、出血症狀,並且增高不孕、白內障、癌症發生機率。

多數輻射屋建蓋時間為民國71至74年間,得特別注意年代,或者上財團法人中華民國輻射防護協會諮詢。
3. 海砂屋: 房屋建造時,以海砂取代預拌混凝土用的河沙,讓原本應屬鹼性的混凝土中性化,導致鋼筋生鏽斷裂、水泥剝落,危及整棟建物安全。預防海砂屋,可委託土木技師檢測離子含量;或者肉眼觀察未經整修的公共區域,如地下室、樓梯間是否有水泥剝落、鋼筋外漏現象。
4. 房屋傾斜: 河流、水溝邊的住宅因為地基土質較鬆軟,導致房屋傾斜。部分惡劣賣方為掩蓋缺失,房屋整修時將地板、牆壁水平拉直,造成無傾斜假象。房屋傾斜問題可到未經整修加工的頂樓察看。
5. 凶宅: 向左鄰右舍探問是最簡單方式,但若碰上刻意隱瞞的鄰居時,可至警局查詢紀錄或上網搜尋。
Q2. 屋主想一起賣掉位於地下二樓的停車位,但是機械式的停車位卻令人擔心而退卻。選購停車位也有秘訣嗎?
A: 購買停車位得先依車種考量出入方便及是否有限高限制。

平面車位價格絕對比機械車位佳且容易脫手;車位高度上,若開的是較房車為高的休旅車、吉普車,當然得先考慮停車場的限高問題,總不能要2米多的吉普車硬開進限高1.9米的停車場吧!

再者,停車位樓層不同,價格也有區別,例如:方便性佳、積水易退的地下一樓就比地下二、三樓價位好。

買車位也得注意載重問題,部分建商為賺取利潤而超劃車位出售,影響住戶使用權益,並危及建物安全。
Q3. 35坪大的房子,前、後陽台加起來竟然有5坪大,這對於沒時間養花蒔草的國政夫婦來說,有點浪費。但是他家的陽台該佔多大坪數才合理呢?
A: 陽台坪數因人而異,但是對於不熱中園藝的國政夫婦來說,得先考量陽台對他們的價值為何?

若只是擺盆栽、掛曬衣服,那麼陽台不須太大,建議陽台比率約佔權狀的10%以下。

早期建物中,陽台未必有登記,有登記的陽台較能反映價格。陽台也分成露台和陽台兩類,中間差別在於陽台有天花板、牆壁;露台沒有,而且露台使用性較低,價格也較低。
Q4. 看屋後,夫婦倆十分滿意,但是屋主開出總價850萬元,他們該如何向屋主議價呢?
A: 當你有意購買某間房子時,可選擇簽訂「要約書」,藉此向屋主表明購屋意願及所出的價錢,再由仲介人員轉交屋主確認。

若屋主同意買方所提之要約,則在要約書上簽章承諾,契約就此成立。

若你有強烈意願想購買某間房屋,亦可選擇「斡旋金」制度,直接出價並提供一筆斡旋金,讓房屋仲介公司代買方向屋主議價。

若屋主同意且收下斡旋金,即可直接成為訂金,契約就此成立。
購屋流程圖
六七年級生小心買到草莓屋 什麼是「草莓屋」?草莓屋(strawberryhouse),是對應草莓族而來,因為草莓的外表好看卻不耐久放,更不堪用力一捏。房屋市場也有這類耐看不耐用的三大類草莓屋。
1. 休閒住宅 環山或湖畔的休閒住宅個案成為嚮往自然生活者的購屋最愛。如夢似幻的休閒住宅正是「草莓屋」的典型代表:每年住不到幾次、交屋後房價開始直直落,而且轉手無門。這正是六七年級生最容易誤入的購屋歧途!
2. 虛有其表裝潢屋 若只因為美美的裝潢外表,就心生購屋夢想,衝動下定,等到夢醒時分,才發現裝潢屋的單價高得離譜,美美裝潢後的管線,住沒多久就頻出問題,還得敲掉裝潢才能加以維修,得不償失。
3. 包租保賺屋

包租、保證賺錢的房屋個案雖然在房屋市場較為少見,但部分知名大學商圈內,不乏這類高利潤誘因的預售個案。

這類個案往往打出高達7~8%的租金收益,以誘人的獲利前景吸引投資客,令市場經驗不足的六、七年級生心動,甚至吸引家庭主婦、退休族群。

這類個案要能成功,除非建商財力雄厚或形象佳者,否則業者給的承諾,最後還是會跳票,讓你欠一屁股房貸債!
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