財務規劃

何謂「自備款」

因使用者不同，自備款也有二種不同意義。

一是除貸款外，消費者自己所需負擔的款項；另一種則是將房屋總價款分為自備款、工程款及貸款三部份，在這種情況下，自備款是訂金、簽約金、開工金三者合稱，代表購屋者在訂購後至建物開工前所需繳付款項，約佔總價款的10％至20％。

在購屋理財問題上，有四個層次需要規劃：

1.可接受房屋總價：以家庭收支平衡的原則為規劃的基礎，可設家庭可支配所得相當於食、衣、住、行、育、樂的總和，扣除消費支出（食、衣、育、樂）後，餘款可用來支應居住支出（假設為五萬元），假設購買新成屋的付款條件為自備款三○％及銀貸七○％，貸款利率為八．七五％，則每年資金成長率為八．○七五％，每月資金成長率為○．六七％。而根據主計處的統計，台灣地區平均每人居住面積約為九坪，因此，對於一家四口的家庭而言，最基本的住宅坪數為三十六坪，故以上述收支結構來計算，該家庭購屋時每坪可接受房價應為207,300元，可接受房價為7,462,800元。

2.購買預售屋或成屋：首先，必須瞭解購買預售屋及成屋的差別，購買預售屋的自備款成數較低，一般為房價的三成，新成屋或中古屋的自備款成數較高，一般為房價的三至五成；預售屋的自備款通常是分期付款，包括訂（金）、簽（約金）、開（工款）、工程款等，一般而言，工程期至少需二、三年以上，因此，預售屋工程款可在二、三年內攤還，而新成屋或中古屋的自備款則必須在過戶前一次付清。對於年輕世代而言，所得與儲蓄均有限，購買預售屋的負擔較輕，除了負擔能力外，預售屋與成屋的「相對價格」（係指每坪單價）亦是重要因素。一般而言，在地段、品質等相同條件下，預售屋每坪單價應高於新成屋，而中古屋因折舊因素，單價應低於新成屋，不過，以總成本現值而言，在預售屋工程期間內，新成屋因開始提列折舊及負擔房屋稅及增值稅，故買預售屋較划算。

3.自備款籌措：假設自備款籌措年數為五年，而根據統計，過去三十年的加權指數歷史資料，統計出台股五年的平均報酬率為一七．六一％，九五％信賴區間的報酬率為負一五．六六％至五○．八八％，六六．七％信賴區間的報酬率為○．九八％至三四．二五％，並利用投資股票的方式來籌資，即可算出五年內可能籌措的自備款金額。

超長期房貸（二十年以上）划得來嗎==

是否要利用「寬限期」==

如何運用「無本償還貸款」==

等問題，消費者要考量利率等因素來做選擇。