買屋聖經：中古勝預售

買房子最好看得見、摸得著，能夠就地喊價，這正是中古屋的好處，實在又便宜。

華航空服員鍾曉雯，才三十二歲就有五次以上的購屋經驗，她說：「我覺得中古屋比預售屋好。」因為中古屋的賣方是較缺乏買賣房屋經驗的一般人，每個人要賣房子的理由不相同，會有較大的議價空間；預售屋面對的是精打細算的建商，比較難佔到便宜。這樣的認識，是來自大她七歲的另一半，因為未結婚前，另一半曾經在台北縣蘆洲買過預售屋，那時候沒什麼經驗，也沒錢，看到只要付十幾萬，就可以有一間房子，便匆忙下了定金；後來才發現，附近有高壓電，建商也遲遲未開工。越想越不對勁，沒多久就把房子退掉。

預售屋出狀況的例子不勝枚舉，最近有客戶請住商台北師大加盟店店東游聖獻找建商談判，因為客戶兩年前買預售屋，樣品屋美輪美奐，但交屋時卻發現光線不足。另外，前一、兩年原物料狂漲，有一些建商因為成本太高，房子蓋不下去而落跑。預售屋看不到、摸不著，變數比較多。

有了這次預售屋的經驗，結婚後，頂客族的鍾曉雯夫妻再也不看預售屋，鎖定中古屋，做為累積房地資產的主要標的。經常在空中飛的她只要休假，都會到處看房子，迄今看過數百間房子。

她曾經在二○○三年底買下台北市中山區一間十二坪小套房，二百八十萬元，含裝潢、家電，當時被朋友笑買太貴。但是，去年以三百八十萬元賣掉，五年賺了一百萬元。

越好的區段，價差越大

游聖獻指出，同一區段的預售屋和中古屋有不小的價差，每坪通常會相差十萬元以上。而且，區段越好，價差越大。像大安區的預售屋每坪上百萬，大安森林公園旁的勤美樸真每坪成交達一百四十萬元左右，但附近屋齡十五年左右的電梯華廈，每坪最高只賣到五十萬元。

台北市萬華區預售屋每坪二十五、六萬元，十五到二十年的中古電梯華廈只有十五、六萬元。台北縣新店市的預售屋每坪四十萬元，屋齡十五年左右的華廈每坪二十萬元出頭，幾乎便宜一半。在台中市，中信房屋中彰投區域經理楊乾意說，台中七期的預售屋目前每坪約三十五萬元，七期周圍十年的電梯華廈每坪約十七、八萬元，也是便宜一半。

中古屋雖然要準備較多的頭期款，付款壓力較大，且貸款的成數會隨屋齡越高而遞減，但坪數實在、看得到產權資料、交易安全（採銀行履約保證）。

「二手預售屋」值得留意

另外，最近一、兩年的中古屋市場，最值得留意的是「二手預售屋」（新成屋）。信義房屋光復店經理黃振興說，去年金融海嘯，今年全球景氣不好，前兩、三年購買預售屋的人，或因自己本身財務出狀況，或是看壞房市，無法或不願意負擔交屋後的房貸，在房屋交屋前紛紛求售，因此，會有不少便宜、優質、已完工的「二手預售屋」可選擇。目前根據統計，全台灣有十多萬戶拋售出來，值得留意。

擅長理財的家庭主婦廖彩秀，就是一個懂得利用房市低檔買新成屋的人。七、八年前，她一直尋找自住的房子，打算換屋，二○○三年房市低迷，有一天她路過基隆路，看到達欣建設推案的招牌，曾經在建設公司上班的她，知道達欣的工程品質還不錯，走過去一看，才知道是一棟已經蓋好的房子。

廖彩秀一看地點離台北信義計畫區不遠，步行到一○一大樓，約二十五分鐘，但房價只有信義計畫區的三分之一，離六張犁捷運站只有五分鐘，旁邊還有一塊待開發的空地，住戶只有十四戶，每戶五十多坪，相當單純。

後來跟代銷公司談，才知道這棟華廈從預售期開始賣，碰到房地產不景氣，賣到房子蓋好，還有餘屋，預售時每坪售價三十六、三十七萬元，結果她談到接近三十萬元成交。廖彩秀說：「房地產跟股市很像，買點很重要。」像她買的那間房子，現在看來，預售屋推案時，房價在中跌段，還沒跌完，她買進時剛好是最低點，而現在房價上來，每坪已經有四十萬元。

中古屋的屋齡範圍很大，「買屋聖經」該把握哪些原則？中信房屋行銷企畫部副理江龍名說，買中古屋最好把握「二十、二十和三十」的原則：

• 第一、盡可能買屋齡二十年以內的中古屋，因為買房子通常要住十年以上。屋齡二十年的房子，十年後就是三十年老屋，不容易脫手。

• 第二、中古屋和同區域的預售屋價差最好達到二○％以上，這樣買中古屋才有「省到」的感覺。如果能夠省一半，那更好，可以節省十年的奮鬥。

• 第三、中古屋的公設比一定要在三○％以下，這樣室內的坪數才實在。