首購法律QA

• Q：建商倒閉的事件時有所聞，消費者為了自身的權益，應該如何與建商訂立契約才能使權益有所保障？如果建商真的倒閉了，消費者應該尋何種途徑解決？法律真能保護權益受損的消費者嗎？

建商倒閉跑路，讓買預售屋之民眾欲哭無淚之情事常一再發生，所以對於建商的選擇，是保障自己的第一步，風評佳的建商，是長期累積出來的，現在市場行情狀況好，有許多的建商是只有推一個案件就準備結束營業的，就是俗稱的「一案公司」，對這種建商的推案，最好要慎重考慮清楚，如果不能確定建商的成立時間，可以上經濟部商業司的網站查詢，或要求建商提供過去的推案資料供客戶了解，這樣就較能避免買到一案公司的房子。另外，現在許多建商為了保證自己的誠信，也會將土地先信託給銀行，這樣對消費者也是有保障的。

萬一如果真的不幸遇到建商倒閉，建議要冷靜，如果可以找到其他受害人，可以考慮組成自救會向建商打團體訴訟，或向消保官申訴，請消保官出面保障消費者權利，不過如果建商真的是因為財務狀況不佳而倒閉，通常土地或建物都會有銀行的高額抵押存在，就算告?建商，也無法獲償，所以慎選建商才是最重要的。

• Q：購買中古屋最怕遇上海砂屋、地震屋、凶宅…等問題屋，因此若賣方在賣屋時刻意隱瞞實情，等買方付了訂金或交屋後才發現，這時候買方可以反悔，要求退回交付買方的金額嗎？可以索取額外的理賠嗎？是否也有時間上的限制呢？

購買中古屋常會發生屋況瑕疵等問題，這些問題有時是因為屋主刻意隱瞞，有時是屋主自己也不知道，例如海砂屋，有時從外觀根本看不出來，依據民法規定，如果屋主簽約時都有據實告知，則無論何種瑕疵，屋主都不必負責，但如果確實有瑕疵，且瑕疵是在交屋前就已存在者，則不論屋主是否知情，屋主都必須負責，這就是所謂的無過失責任。

有些差勁的屋主故意隱瞞屋況瑕疵，這時民法對於屋主就有一些相關懲罰性的規定，例如買方不必因遲延檢查通知而喪失解除權，也不受到通知後六個月內須行使權利之限制，至於買方是否可以要求解約，則必須視瑕疵狀況而定，如果瑕疵輕微，仍不可以主張解約，但可以請求減少價金，且買方如果因此受到損害，還可以另外要求賠償，例如有漏水而屋主故意隱匿，結果買方裝潢後開始漏水，則除了漏水所減少的價值減損得請求賠償以外，買方因裝潢所生損失，也可以一併請求賠償，不過請求時間最多只有五年，還是必須注意。

另外，如果屋主故意隱匿瑕疵，因標的物之價值會有減損問題，所以刑事上可能還會構成詐欺罪，是必須坐牢的，所以如果有房子出售，而屋況有瑕疵，最好還是據實告知買方，實務上可以由買方自行修繕，但必須將減損價值反映在售價上，或者是確認修好後再出售，否則刻意隱匿或以粉刷裝修等方式隱瞞，雖一時不必然會被發覺，但終究還是會被買方發現，反而增加後續處理之時間與成本。

• Q：買賣交易以誠信為貴，但若賣方收了買方的自備款卻不交屋，這時候買方該如何是好？為了避免這種交易糾紛出現，買方應該如何事前預防才能達到買屋低風險？

賣方收了買方的錢後反悔不賣，並不罕見，這時就要看買方的態度，此時買方有兩種選擇，第一種是堅決繼續履約，如果買方決定要繼續履約，而房子還未過戶時，可以先向法院聲請假扣押，防止屋主過戶給第三人，然後再向法院提出訴訟，請求屋主履約，等獲勝訴判決確定後，就可以直接向地政事務所申請辦理過戶。

但如果買方不堅持要繼續履約，則應該要視契約如何約定，以定其賠償金額，如果雙方無法獲得共識，還是必須由法官判決，不過如果善加利用各鄉鎮區公所的調解委員會，有時不必打官司，也可以得到圓滿解決。

屋主悔賣的情形，最怕的就是屋主收了錢避不見面，為了避免這種狀況，目前各仲介公司的履約保證制度，即可防止這種情形，因為實施履約保證制度，在屋主未點交前，買方的錢都是在專戶內保管，所以就算屋主悔賣，買方也不會「錢屋兩失」。

• Q：賣方的房子原先為出租他人使用，但若過戶之後租方卻執意不肯搬走，這時候新屋主應該如何是好？是否能依照法律條文來強制驅離？

有關買賣的房屋之前已有人承租，如果承租人有實際在屋內使用，且租約未超過五年，此時承租人的權利並不會因為房屋買賣而受影響，也就是說，新的買方仍必須租給房客，一直到租期屆滿或雙方契約終止，這就是所謂的「買賣不破租賃」。

但如果是超過五年的租約，則必須經過公證，才會有此一效力，所以除非房客有違約或欠繳租金致契約被解除之情形，否則新屋主是不可以要求房客搬遷的。因此，要買有人承租之房屋，事先就必須考慮清楚。

• Q：缺乏購屋經驗的首購族如何在買房子時避免碰到假屋主而受騙上當？而法律上又有任何條文是能保障無辜上當的受害者嗎？

房地產詐騙有許多型態，缺乏經驗的首購民眾，最好要聘請有經驗的代書為其把關，如果可能的話，最好還是透過知名的仲介公司來購屋，因為仲介公司對於委售案件，都會進行產權調查以及履約保證，而且相關經驗豐富，對於異常案件都會較有警覺，因此透過知名仲介公司買房子，雖然要付服務費，但相對的風險也少了許多。

如果仲介公司在把關上有疏失，買方也可以向仲介公司請求賠償，所以較無風險。至於法律條文有許多的保障條文，例如詐欺罪、侵權行為等規定，權利受損之人都可以援引向法院提出訴訟，以懲治不法之徒。