5大購屋狀況

出自房屋百科

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Q1. 最近傳出多起房地產詐賣案,缺乏購屋經驗的首購族如何在購屋時破解假屋主的面具,避免受騙上當? 法律上有任何條文能保障受害者嗎?
A: 房地產詐騙有許多型態,缺乏經驗的首購族,最好要聘請有經驗的代書為其把關,或者透過知名的仲介公司購屋,因為仲介公司對於委售案件,會進行產權調查及履約保證,而且相關經驗豐富,使得購屋風險降低;若因為仲介公司在把關上產生的疏失,買方也可向仲介公司請求賠償。 至於保障受害者的法律條文上,例如詐欺罪、侵權行為等規定權利受損之人都可以援引向法院提出訴訟,以懲治不法之徒。
Q2. 建商倒閉事件時有所聞,如何維護自身權益?若建商真的倒閉了,該找尋何種途徑解決? 法律真的能保護權益受損的人嗎
A: 推完一個建案後就結束營業的建商,即俗稱的「一案公司」,因為沒有過往信用資料及口碑可供查詢,購屋前最好謹慎判斷。

建商風評是長期累積的,若無法判斷其成立時間,可上經濟部商業司網站查詢其公司登記資料,或要求提供過去推案資料,再自行上網瀏覽查詢。

另外,許多建商為了保證自己的誠信,也會將土地先信託給銀行,對消費者有更多保障。

萬一真的不幸遇到建商倒閉,建議先冷靜以對,聯合其他受害者組成自救會,向建商打團體訴訟或向消保官申訴。若建商因為財務狀況不佳而倒閉,通常土地或建物都會有銀行的高額抵押存在,就算告贏建商,也無法獲償。總歸一句話,「慎選建商」才是成功購屋的先決要件。
Q3. 賣方的房屋原先為出租他人使用,若過戶之後,租方執意不肯搬離,新屋主該如何是好? 是否能依照法律條文強制驅離?
A: 若買賣的房屋之前已有人承租,如果承租人有實際在屋內使用,且租約未超過五年,此時承租人的權利不會因為房屋買賣而受影響。也就是說,新的買方仍必須租給房客,直到租期屆滿或雙方契約終止才行,這就是「買賣不破租賃」。 若是超過五年的租約,則必須經過公證,才會有此效力。所以,除非房客有違約或欠繳租金致契約被解除,否則新屋主是不可以要求房客搬遷。因此,要買有人承租之房屋前,得先考慮先前的租賃契約。
Q4. 購買中古屋最怕遇上海砂屋、凶宅等問題成屋,若賣方刻意隱瞞實情,買方付了訂金或交屋後才發現問題,買方可以反悔,或要求退回訂金嗎?可以索取額外理賠嗎?是否也有時間上的限制呢?
A: 依據民法規定,如果屋主簽約時都有據實告知,則無論何種瑕疵,屋主都不必負責;但如果不是買方明知之瑕疵,且瑕疵是在交屋前就已存在者,不論屋主是否知情,屋主都必須負責,這就是所謂的「無過失責任」。

在買賣過程中,故意隱瞞屋況瑕疵者,民法有相關的懲罰性規定,例如:買方不必因遲延檢查通知而喪失解除權,也不受到通知後六個月內須行使權利之限制;至於買方是否可以要求解約,則必須視瑕疵狀況而定。

如果瑕疵輕微,仍不可以主張解約,但可以請求減少價金,且買方如果因此受到損害,還可以另外要求賠償。像屋主故意隱匿漏水屋況,買方裝潢後開始漏水,則除了漏水所減少的價值減損得請求賠償以外,買方因裝潢所產生的損失,可以一併請求賠償。

如果屋主故意隱匿瑕疵,因標的物之價值會有減損問題,所以刑事上可能還會構成詐欺罪,是必須坐牢的。若有房屋出售,而屋況有瑕疵,最好據實以告,實務上可以由買方自行修繕,但必須將減損價值反映在售價上,不過還是建議等修繕好後再出售,否則反而增加後續處理的時間與成本。

Q5. 買賣交易以誠信為貴,但若賣方收了買方的自備款卻遲不交屋,買方該如何是好? 為避免這種交易糾紛出現,買方應該如何事前預防,才能達到買屋零風險?
A: 賣方收錢後卻反悔,此時得依買方態度而定,若買方堅決繼續履約,而房子卻還未過戶時,可以先向法院聲請假扣押,防止屋主過戶給第三人,然後再向法院提出訴訟,請求屋主履約;勝訴確認後,即可直接向地政事務所申請辦理過戶。

若買方不堅持繼續履約,則視契約如何約定,以定其賠償金額。若雙方沒有共識,還是得由法官判決,或者交由各鄉鎮區公所的調解委員會協調。

屋主悔賣狀況中,最怕屋主收了錢卻避不見面,目前各仲介公司的履約保證制度即可防止這類情況發生。

履約保證制度在屋主未點交前,買方的錢都是在專戶內保管,就算屋主悔賣,買方也不會「錢屋兩失」。
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