山坡地住宅

目前政府對山坡地住宅態度如何

目前政府正進行法規之修訂與檢討來規範山坡地開發業務，在中央方面，營建署的作法為：

• 1.為確保山坡建築安全，維護居住環境品質，將修訂「建築技術規則」增訂山坡地建築專章統一山坡地不得建築的認定基準及山坡地建築設計準則，未來坡度陡峭、有滑動之虞如順向坡、活動斷層、有危害安全之坑道、廢土堆、河岸侵蝕地、洪患、斷層等八類將不得建築。

• 2.降低老丙建之容積率，由原來的160％降至120％。

• 3.尚未取得雜項執照、平均坡度在55％以上之老丙建山坡地不准開發未來丙種建地之建築物高度不得超過21.6公尺。

如何選擇山坡地住宅

在台北縣汐止鎮林肯大郡因溫妮颱風造成二十餘人重大傷亡事件，使得消費者「聞山坡地住宅而色變」，而政府則是積極重新檢討山坡地開發政策，規範山坡地開發業務。不過，山坡地住宅倒也不全然皆是定時炸彈，消費者不需全面否定山坡地住宅所擁有的山林景觀、遠離塵囂的居住優點，消費者在購買下訂之前應先做好事前的檢測工作，亦可依據以下幾點建議來選購山坡地住宅：

• 1.建商以往興建山坡地的實績：如果沒有不良記錄，對建商的信譽較可安心，如果是上市公司，保障的程度也將相對較高，但若為一案公司，就得要特別小心注意。

• 2.請專業建築師或土木技師對山坡住宅的地質、坡度、擋土牆結構進行檢測，如地質不佳、坡度過高、擋土牆高度超過三公尺以上，則應特別注意其施工品質及相關排水措施，才能在事前先做好保障工作。

• 3.住宅與擋土牆的距離不宜過近，至少應為擋土牆高度的二至三倍，方能避免因大雨造成土石滑動，影響住宅安全。

• 4.大面積挖方及填方的山坡地住宅要敬而遠之，如果知道該山坡地住宅個案是挖這山頭（挖方）、填低窪地（填方）的方式興建的，其地基都會較鬆軟，危險性也就隨時可能發生，消費者宜先向建商或代銷公司查明地基狀況。

我買的山坡地住宅即將交屋，我要注意哪些細節

• 1.山坡地住宅已興建完工年限：原則上，完工愈久地基愈牢靠。

• 2.山坡地住宅周邊或上下方是否有新興建工程工地：因新工程土地開挖或大地工程會影響周邊土地的質地。

• 3.山壁與平地是否出現位移：若有位移現象可能是地震帶、地質不穩或水土保持不良等原因造成。

• 4.住宅倚靠的坡地上下方的建物屋齡及施工品質：上下方住宅水土保持或擋土牆或大地工程未符合標準，將影響本身住宅的安全穩定度。

• 5.山坡地住宅周邊或上下方是否是舊河道或礦坑：新山坡地住宅因地質變數較大，若為舊河道或礦坑等地質時，危險性較高。

除了山坡地住宅之外，還有哪幾種住宅產品要注意

• 1.高樓層住宅：

A.衍生問題點—公設比例較高、受風力較強、震災時的危險性高、停電時形成極大不便。

B.選購要點—公設比需在25％以內、建築結構最好經知名建築師事務所簽證、大樓內備自動發電機、大樓具有防震設計且設有逃生出口。

• 2.親水休閒產品：

A.衍生問題點—建築物易受鹽害、建築物折舊率較高、公共設施的使用規則不明，易生管理問題。

B.選購要點—土質非砂地、公共設施有專人經營及住戶對各項公設應有專有且完全免費的使用權。

• 3.不動產證券化：

A.衍生問題點—包租承諾跳票、產權問題、經營不善。

B.選購要訣—選購具有成功經營實例的業者、如為商用不動產應有知名業者經營保障、受益憑證內容要清楚。

• 4.地上權住宅：

A.衍生問題點—貸款不易、價格認定易起爭議、土地使用期限受限。

B.選購要訣—先向銀行詢問二手屋的可貸成數、價格以一般產品的市價七成以內較理、事前先了解使用者是否需要負擔土地使用租金。

• 5.夾層住宅：

A.衍生問題點—違建認定、單價偏高、建築物載重負荷過大

B.選購要訣—是否已取得合法使用執照、夾層面積是否在1/3以內，以及單價不宜超過標準層10%。