建商代銷

何時是選購預售屋的好時機

選購預售屋有以下三個時機：

• 1.景氣、房價持平時

持平時選購房子最安全，依照房價年增率而言，只要不是在最高檔進入，選在持平時買預售屋，等完工時就幾乎是下一波的起點。

• 2.景氣下降時

此時因景氣衰退，在建商不積壓商品就是萬幸的心態下，較容易選到品質好、條件佳的個案。

• 3.短期難揚升時

此時房屋市場一片淒迷，分不清未來漲或跌時，在建商急著變現、避免資金負擔過重的情況下，對買方而言不但可買到理想地段的產品、議價空間也大，故是最佳進場時機。

我買預售屋，可不可以要求建商更改格局

必須把握哪些原則==

一般來說，購買成屋已成定局，別無選擇，買了之後如不喜歡，只有重新隔間（但必須不違反安全結構），但是購買預售屋就不同了，消費者可以再簽約時要求建商依自己的喜好隔間，這是消費者必須把握的權利，千萬不要輕易放棄。

依據坪數大小隔間，是消費者第一個要把握的原則，除此之外，對於售屋廣告的平面圖如不滿意，可以要求建商在不妨害結構安全與不妨害管道間配置及不影響其他住戶之權益的情況下，變更隔間，如果看不懂平面圖，應立即請教專家或請現場售屋人員解說。而除了上述的坪數、結構安全、管道間、他戶權益等大原則外，尚有面積經濟規劃使用、方正、採光、開門位置、樑柱閃避、出入方便考量、相關設施位置如廚房與餐廳、臥室與衛浴）等因素，購買人都應考慮。

變更所訂購房屋的空間格局，必須在契約內明白記載；在契約附件的「平面圖」中予以繪製規劃，作為日後認定的依據。如果購屋人不需要建商提供的隔間，可請建商先不要隔間，留待房屋完工後再做整體室內設計，而對於建商因免隔間、免設施的設備、建材，更可以要求建商在客戶辦理變更時預估價金、費用，交屋時在買賣總價中予以扣減。

預售屋D.M上所謂「廣大中庭花園」究竟為何義

自從內政部於民國七十三年頒布施行「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」及台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」實施以來，「開放空間」設計的大樓便成為建屋的潮流與趨勢。

事實上，所謂「開放空間」就是將建築房屋的部分空間開放與社會大眾使用，換句話說，購屋人必須接受社區鄰里民眾使用留做開放空間部分建築的義務。而且，供做「開放空間」之部分，並不能以固定圍牆予以阻隔，否則將被視為違章建築而遭拆除。

因此，預售屋銷售DM上所寫「廣大中庭花園」，消費者必須要留意是否為「開放空間」==

，如果不是屬於住戶私有使用的廣場花園，購屋人需留意廣告DM上是否有載明「本建築物採開放空間設計建築」字樣，以究明真相。

預售屋廣告上「每坪自備款二萬元」代表什麼意義

預售屋的付款條件對於購屋者是很重要的考量因素，這也是日後形成糾紛的原因之一。

一般付款公式為：總價=貸款+自備款

自備款=訂金+簽約金+開工款+工程期款+交屋尾款等

在工程期款中，又有結構零付款、工程期款全免等方式，公司無息貸款又有長短期之分，名目很多，但只要耐心細讀便可知其破綻。

如前述「每坪自備款」即有可能是指訂金加簽約金再除以坪數之故，否則這麼低的自備款額（例如三十坪只需六十萬元，再除以約30％比例的自備款額度，總價只有二百萬元），在台北市大約只合一個車位的價格，依前述而言自當可了解其意義。

至於自備款的準備要件，必須先準備的是訂金及簽約金，工程期款則得自己權衡，最保守的估計是將工程期之工作天數除以期數，掌握平均多少天即須支付期款，但要考慮自己是否有能在一週內支付兩期款的金額調度能力，否則工程進度忽快忽慢並不平均，屆時再找其他理由一樣得付款。總而言之，購屋自備款的準備最好自己依付款條件逐一核算，抓鬆一些才能應付自如。

預售屋保固期間建商的責任與保固範圍為何

保固期限隨不同建商訂定的售後維修保固期而不一，一般來說設備部分一年、結構部份十五年為較合理的保固期。保固範圍亦隨各建設公司以及不同個案互有所異，但可由其契約內容詳查，在各個買賣契約書上都會列出保固項目及範圍，通常來說凡屬固著式建築結構，如給水、排水、主要設備皆為保固範圍，公共設施部份也包括在內，建商在保固期內負責損害的修繕，但屬天然災害及使用不當的損害則不包括在內。

而建物配件，如油漆、水電配件、門窗玻璃等具使用損害性者不包含在內，所以在交屋時一定要仔細查核，若有問題應即刻解決。