特殊產品

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何謂「樓中樓」

大樓中,分隔的上下兩層以室內梯相連,而成為樓上、樓下設計,並將客廳挑高,使單調的都市平面生活空間富於立體變化與情趣。

何謂「夾層屋」

所謂「夾層產品」,是在樓層與樓層間多出一層,自然多出該層使用面積,以往最常見的夾層是在浴室廁所或廚房上端再行夾層,高約一米多,做為貯藏室之用。而腦筋動得快的商人,便著手於挑高設計的室內,再予以多出一層做臥室或和室,使得狹小的空間頓時多出一層,於是兩房變三房,只比二房的房價再多一些即可,藉此增加產品的銷售。

何謂地上權住宅

乃在他人土地上有建築物,其他工作物或竹木為目的,而使用其土地之權利。其作用在使無土地之地上權人得利用土地所有權之土地,建築房屋、工作物或培植竹木;以調濟「權」與「用」之關係,使土地能發揮最大功用。

何謂「工業住宅」

一般所謂工業住宅,是指把興建在工業區的廠房及設施,改成住宅使用及販售。此類實為工業廠房卻違法使用的建築體。

工業住宅都是非法的嗎

一般要說合法,意指可供住宅使用,就實質來說,工業區中的確有合法可供住宅使用的部份,那就是「工業住宅社區」,它是為工業區從業員工所設計的集合住宅宿舍。都市計劃區須經主管機關核可,於建廠計畫中提出申請才算合法。若是非都市土地,則必須是丁種建地才可。

夾層屋充斥,消費者如何自保

本公司提出三點建議,供消費者選購夾層屋時的參考:

一.依挑高不同,規劃夾層型式:基於住宅居住舒適性的考量,不同高度的挑高可以施作夾層的範圍也會有所不同,四米二以下的產品,只能做閣樓或儲藏室等較低利用率的空間,複式樓板則只能在挑高四米二的部份做夾層,五米以下的挑高,最好也只做當層面積的二分之一到三分之一為宜,以免造成生活上的不舒適。

二.最好與建商就「二次施工」問題簽立「委建契約」。目前建商進行預售夾層屋交易,大多不願對二次施工做下承諾,這對消費者來說是極為不利的,因為此舉必然會造成聽任承購戶自行施工的情形,不但品質無法一致,甚至會對建築結構安全造成未知的危害,影響生命及財產安全。因此。購買挑高產品時,最好也能同時取得建商完成「二次施工」後交屋的承諾,亦即在房屋買賣契約外,另行訂立「委建契約」,建商由於有交屋及其後保固的需要,自然會重視夾層的品質與安全性。

三.購買夾層屋估價要領:

在未有夾層存在的純挑高產品,挑高越低、價格越低。而有夾層設計的產品須視建築設計及質料而定,一般建商一體成形採鋼筋混擬土結構者,可依區域違建處理寬嚴,以市價二分之一到三分之一購入,應該還算合理;至於一般H型鋼結構的夾層,則僅依成本計價,並應依十五年的耐用期限計算折舊,平均每坪以不超過五萬元為原則。

不過,站在「自用」的立場來看,以較少的價錢,買較大的空間,在不考慮將來轉手買賣的情況下,夾層住宅應該還算是資金不甚寬裕的首次購屋族相對經濟的購屋策略。

選購夾層屋時,消費者可能面臨的風險有哪些

一.安全問題

夾層部份是由建商負責施工,還是客戶自行負責==

如由客戶自行施工,通常會發生施工費用過高的問題,如此一來一則可能將超出購屋預算,再則客戶如果不慎使用不牢固的建材可能會發生安全上的問題。

二.夾層材質問題

建商所負責施工的夾層,購屋人應事先確定建材,以保障住屋安全。

三.樓層高度問題

夾層產品的樓高都是挑高設計,所以樓層高度必須考慮進去,如客戶明明是買八樓的預售屋等到交屋時可能將發現是附近房子十一樓的高度。

四.水電問題

夾層部份的水電配管是否有安裝==

如果沒有,交屋後購屋人還要額外花一筆費用。

五.坪數問題

預售屋通常都將夾層坪數併入銷售面積,使得換算成每坪單價的價位,比同地段行情低很多但有些情況是扣除夾層的銷售坪數,換算成每坪單價後的價位,卻比同地段的行情略高,這一點,購屋人須特別注意。

六.合法性問題

夾層屋是屬於「室內違章建築」,和樓中樓建築結構不同的是,夾層並非計算在容積率中它純粹為室內的加蓋物。一般夾層屋都是在建設公司拿到使用執照或等房屋交屋時,再以二次施工的方式,搭建室內夾層。

七.產權問題

夾層面積是屬於違章部份,故無法登記在權狀面積內,對以後房屋買賣是一大問題。

選購地上權住宅的優缺點

購買地上權住宅售價的確較一般住宅便宜,如果消費者能擺脫傳統「有土斯有財」的觀念,渴望購屋但手頭現金不多的自住型購買者可權住宅列入考慮購屋範圍之內。雖然目前地上權住宅的定價策略因個案均為推出尚無軌跡可循,但以各項成本計算,地上權住宅不宜高於一般行情的七成。總之,地上權住宅不適合投資,只宜自住。

購買設定地上權住宅所付出的成本較高,若以五十年設定期限的產品為例,消費者除一般貸款外,在這五十年當中,每年房屋連同土地權利金固定會有二%左右的折舊,再加上管理費、稅捐等金錢收入,消費者不見得能省下多少費用,而反觀一般住宅雖然也有折舊問題,損失部份卻可為土地增值所抵銷。

而一般房屋具有保值性,地上權住宅沒有,購買地上權住宅就好比預付現金,期限一到便必須交還房地,而且這類房地產的使用期限,隨著年限愈接近,後續接手的人可使用期間逐漸縮短,因此脫手轉售勢必較一般住宅更為困難,消費者應多加留意。

選擇開放空間住宅,應注意哪些事項

根據開放空間的理念,它應是開放給公眾使用,並不能阻隔非社區民眾的進入,換言之,原先在房屋廣告文案上標榜孩童自由嬉戲毋須擔憂安全問題的情形並不存在,同時由於部份產品係假冒「開放空間」之名公開銷售,若消費者不查,即可能發生日後完工交屋後,公共設施項目縮水且未兌現、空地比不符原先所知,及違規使用等情事。

為避免日後發生購屋糾紛,消費者可向建商查看建築執照內容有無載明此建築物是按照獎勵辦法所興建的開放空間建築;其次查看建築藍圖、設計圖、廣告資料及銷售說明書等,了解建商提供的公設項目有幾項,搭建位置在哪裡;若不在社區外圍、出入口設置大門或圍牆,就可減少未來吃上官司或和建商發生不愉快。

對喜歡景觀、綠意的購屋者而言,開放空間不失為提供一個不錯的居家空間設計,但相對而言,其分攤的公共面積也較為驚人(約25%至35%不等),且房屋單價也較其他產品來得高,因此購買開放空間住宅的民眾事先必須要有心理準備,房屋總價款中有相當部份是支付給這種「意境設施」,而這些意境設施又有賴全體住戶及管理委員會的共同維護,才能保持其高身價不墜。

工業住宅設計與一般住宅有何不同

工業住宅乃屬於違法使用廠房的住宅,其實際設計乃是依據工業廠房標準而定,注重的是工作環境配置及設施安排,所以結構上較一般住宅堅固,樓高規定3.6公尺,配置承重電梯,單層又設兩組樓梯,且樓梯較住宅為寬,但是電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量,因此很難兼顧到居住機能。

除此之外,因其設計導向是工廠,隨時可能出現工廠伴隨而來的噪音、污染,出入交通的方便性及進出卸貨都是問題,導致居住品質較差。若有災害性工廠進駐,如化學工廠等,居住安全更是堪慮。另外,工業廠房為工業用電,電費費率計價每度雖然較低,但是基本費較高,長期而言並不划算,購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。

本頁最後更動時間:2009年3月30日 (星期一) 01:54。 本頁面已經被瀏覽3,639次。