"逾放屋" 修訂間的差異
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任何人只要有足夠資金，即可循正確投標步驟參與標購。 | 任何人只要有足夠資金，即可循正確投標步驟參與標購。 | ||
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於 2009年3月30日 (一) 17:26 的最新修訂
目錄
何謂法拍屋
法拍屋簡單來說就是不動產原持有人因牽涉法律問題，其遭法院查封拍賣的房子。不動產被拍賣的原因很多，一般而言，可歸納為以下三種：
- 1.欠債不還。
- 2.抵押債務不還。
- 3.欠稅未繳。
不動產遭法院拍賣的原因為何
不動產遭法院拍賣的原因有很多，但就一般而言，可歸納為以下三種：
- 1.負債不還
債務人欠錢不還，若經債務人提出民事訴訟，並獲得勝訴之確定判決或假執行判決，而債務人仍不履行清償責任時，債權人可向法院聲請強迫執行，由公權力來查封並拍賣債務人之不動產以抵債。
- 2.抵押債務不還
若債權人對債務人之不動產設定有抵押權，而債務人不履行清償責任時，債權人即可依法行使抵押權，聲請法院拍賣以抵償債務。
- 3.欠稅未繳
根據稅捐稽徵法第三十九條規定：「經確定後逾期未繳之稅捐，由稅捐稽徵機關移送法院強制執行。」按土地所有權人依法應繳納地價稅，房屋所有權人依法應繳納房屋稅，納稅義務人如逾期未繳，則可由法院強制執行拍賣以抵償欠稅。
法院所拍賣不動產之基本特性有哪幾種
此乃購買者為恐標的物尚有租約存續或法院不負責點交等產權糾紛情事所致，或因不諳標購手續或認為風水欠佳等迷信觀念而減低投標意願，所以通常法拍屋標售時競價者都不多，得標機會相對增大。
- 1.市場公開
法院拍賣之過程極為公開，基本上並無特殊之資格限制，任何人只要有足夠的資金，依循正確投標步驟皆可參與標購。
- 2.差異性大
由於拍賣之不動產區段不一，有的可能位於寸土寸金的地段，當然有的也可能在乏人問津的偏遠地帶，再加上標的物本身的差異也很大，因此標購之前應仔細分析，以免失誤。
- 3.產權保障
法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣，因此產權之移轉當可確保，即使遭拍賣之標的物原係財務糾紛所致，縱然日後有所異議亦不致影響產權之取得。
清點移交法拍屋的重點為何
若是法院拍賣的不動產，拍定後法院負責點交，購屋者較可安心競標，因為法院有義務在拍定後將該不動產清點騰空後，當場交予得標人，對購屋者來說較有保障。
但是通常有下列情況時法院不負責點交：
- 1.查封該不動產前已出租給第三人，因民法第425條規定「買賣不破租賃」，租賃關係依然存在，等租期約滿，標購人才能承受。
- 2.查封時無人居住，拍賣時無人提出異議。
- 3.無所有權狀，在地政機關屬未經登記狀況。
- 4.共有人具優先權。
- 5.增建、違建、建地及建物分屬不同所有人。
- 6.投標人資格受限，如農地、廠房之移轉。
- 7.持分未經分割等狀況。
購買法拍屋有何優、缺點
優點
- 1.價格較低
因為法院執行拍賣的不動產，都是要求立刻變現以清償債務，為能順利標售，價格都以低於市價的一至二成為底價，萬一流標，法院依職權可再次降低20％進行拍賣不成的話再降20％，直到拍定為止。
- 2.競爭者少
- 3.產權保障
法拍屋是經由法院民事執行公開進行拍賣，產權移轉較有保障，並且迅速一般在拍定後七日內繳足價款，即可取得權利移轉書。即使因其遭拍賣之標的物是因財務糾紛所致，日後有所異議，也不影響產權取得。
- 4.市場公開
任何人只要有足夠資金，即可循正確投標步驟參與標購。
缺點
- 1.風水迷信
因遭受拍賣的房子大多發生過財務問題，以民間信仰而言，都懷疑該房屋風水不佳問題難克服，常有陰影存在，為避免此種困擾，最好在參加標售前先去除疑點。
- 2.屋況不佳
萬一屋況真的不佳，購屋者可依據民法第八百十一條有關「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」之規定，請求原屋主負責賠償毀損，以保障買屋人權益。
- 3.資金龐大
購買法拍屋，除必須繳交保證金外，得標七日內得繳清所有屋款。若無法如期繳納法院會將再次拍賣，並由保證金中扣除差價，所以務必備妥資金。
如何參與法拍屋之標購
一.參與法院拍賣之先決條件：
- 1.資訊靈通
除了多注意報紙及法院之公告，並詳細瞭解法院民事執行處之拍賣程序外，對於被拍賣房屋之地段、地形、交通、環境以及裝璜等都要儘可能的多去瞭解，而對所有權之處理情形，如出租、抵押、典權等則應詳細查閱，以免花了高價而標到不盡理想的房屋。
- 2.資金充裕
參與標購，除了應繳之保證金外，依強制執行法規定，應於得標後七日內繳清屋款，若不能如期繳納，法院將再執行拍賣，並且此次拍賣所需之費用與上次拍賣間之差價，均自該保證金中扣抵，因此，手上必須握有相當的資金才能參加法院之拍賣，以便能如期繳清款項，並取得產權。
- 3.評價精確
- 4.正確判斷
二.投標人之資格限制：
通常投標常由本人自行為之，而個人投標只需備妥印鑑、身份證即可，此外，亦可委託他人代理投標，此時則需再檢具委任書，但代理人必須具備下列資格：
- 1.執業律師資格。
- 2.與委任人間有僱傭或親屬關係者。
以上第2項如為公司法人，欲參與投標時原則上應由負責人出面，但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標，如代理親屬投標，則僅需出具戶口名簿等文件證明其身份即可。另外，限制行為能力者只需法定代理人之同意，即可參與投標，但無行為能力者不得參與投標。
三.法院拍賣不動產之公告內容：
法院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後，便會訂定拍賣日期，並公告周知，除法院之公告以外，當地之報紙亦須刊登，並且公告刊出之後，依法必須相隔十四天以上才能進行拍賣，至於其內容則需包括以下各有關事項：
- 1.不動產所在地、種類及其應載明事項。
- 2.拍賣最低價款。
- 3.合併或分別拍賣。
- 4.保證金之數額與繳納方法。
- 5.投標與開標之時間、地點。
- 6.閱覽查封筆錄之日期與處所。
- 7.是否塗銷抵押權，及是否負責點交。
四.填寫標單應注意事項：
- 1.仔細填寫：標單上之各欄項目均應仔細填寫，同時核對投標不動產之座落位置，並將標單投入正確標櫃。
- 2.高於底價：由於拍賣之前，鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價，因此填寫標單時，一定要高於底價，才有得標希望。
- 3.拍賣類別：法院拍賣之標的物，有僅拍賣建物部份，也有僅拍賣土地部份，有的則是建物連同土地一起拍賣，填寫標單時，務必要認清標的類別，方不致估計錯誤而坐失良機。
- 4.報價訣竅：如建物與土地合併標售者，在預計總價上可將土地部份略為調高而降低建物部份之比例，因為得標與否取決於總價，而土地應繳納之土地增值稅則由賣方負擔，亦即由法院在拍賣價款中扣繳；而房屋之契稅則由拍定人負擔，如依此原則報價，將來在買賣移轉土地稅負方面，可以節省一筆開銷。
五.繳納保證金時應注意事項：
- 1.保證金封存袋與投標書為同一信封之正反兩面，填寫時應注意各項欄位，不可忽略。
- 2.保證金在一萬元以內者，直接以千元鈔票放入封存袋內，在一萬元以上，必須為各銀行所簽發，而以台灣銀行或法院所在地台灣銀行分行為付款人之支票、本票或匯票並放入封存袋內。
- 3.保證金封存袋口，須經投標人簽名蓋章後再予密封，如未得標，得以密封袋口所用之同一印章具名領回。
六.拍定得標後如何辦理產權登記：
依民法第七百五十八條規定，不動產所有權之移轉不經登記不生效力，因此投標人雖經法院拍定得標，但未到地政機關辦理各項登記事項之前，其所有權依然不生效力。
- 1.取得權利移轉證明書。得標人應依規定，在拍定後七日內繳清屋款，以便依強制執行法規定，由法院開具權利移轉證明書。
- 2.申報契稅。契稅是由拍定人負擔，而契稅之計算標準是以拍定價格為依據，申報契稅應填具契稅申報書乙式四份，並附上權利移轉證明書正本與影本三份，及拍定人之戶籍證明一併向稅捐機關申報，等到申報完成，再將收據黏貼於權利移轉證明書上，就可以向地政機關辦理所有權移轉登記。
- 4.辦理所有權登記應準備之文件如下：a.所有權登記聲請書。b.登記清冊。c.權利移轉證明書正本與影本各一份。d.身份證影本。e.戶籍謄本。
七.標購法拍屋應注意事項：
- 1.法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三：a.不動產遭查封之前已出租與第三者，而租賃關係依然存續，此時需等租約到期，標購者方有權承受。b.查封時房屋無人居住，拍賣時亦無人異議。c.法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築，因其沒有所有權狀，法院當然不負責點交。
- 2.產權之取得及登記。
- 3.實地察看現場。
- 4.市場行情動態。一般而言，在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利，因為此時不僅價格低廉，並且競價者少，較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。
- 5.土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地，其中一人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。
- 6.優先購買問題。
如何蒐集法拍屋資訊
法院拍賣不動產是經常性的，若對購買「法拍屋」有興趣者可注意其公告程序與內容，並蒐集各相關資料。
法院接獲債權人聲請拍賣後，會「囑託」地政機關予以查封，然後由地政單位進行土地鑑價，由建設單位進行建物鑑價，辦妥各項手續後，訂定拍賣日期，並公告週知。
公告刊出後，必須兩週以上才能進行拍賣，因此此期間便可展開資訊的收集。除了法院的公告外，在當地的報紙上也會刊載，可從此二者了解拍賣狀況。
除了注意法院公告、報紙及部份房地產周刊雜誌之外，更應詳細了解法院民事執行處的拍賣程序。儘可能瞭解不在公告內容的資料，因為公告中雖說明了所在地、案件種類、最低價、合併或分別拍賣土地與建物、保證金額度與繳納、閱覽查封筆錄、拍賣後是否塗銷抵押權、點交和投開標時、地等詳情，但拍賣房屋的地段、地形、交通狀況、生活機能、環境等，最好親赴拍賣物所在地進行了解。標的物有關典權、出租、抵押等狀況也必須詳細瞭解，以免因了解不夠產生困擾。
法拍屋的投標程序及注意事項為何
標購法拍屋流程如下：債權人聲請→法院查封→鑑價→公告、拍賣→拍定→繳價款→領取權利移轉證書→法院點交→申報契稅→申報工程受益費→申請所有權登記→領取所有權狀。
選定欲投標的「法拍屋」，評定完欲投標的價格後，填妥標單，依下列程序完成投標：
- 1.填寫標單，價錢要高於底價，並在開標時間前完成投標。
- 2.保證金放在封存袋密封，在封口處簽名或蓋章。
- 3.投標。
- 4.開標。
注意事項包括：
- 1.注意圍標。
- 2.在標單上，土地和房屋是分開計價的，不妨房價標低些，土地標高些，這樣買方可以少付點契稅，而土地現時增值稅則由買方負擔，法院會自拍賣價款中扣除，在未來買賣移轉時以可節省稅負。
- 3.投標人在得標後，若未到地政機關辦理登記事項前，依然不算取得所有權，必須等到完成登記，才算購買法拍屋成功。
賣屋過程中可能發生的潛在危機
從委託房仲公司賣屋開始到整個售屋過程，簽約、用印、完稅、交屋等約有幾個風險可能發生的時點，屋主不可不注意：
賣屋風險及避險之道—
一.出售階段
- 1.不知市價為何，該如何訂價。
可能風險：售價太高，銷售不易；售價太低，不忍賤售。
避險方法：參考「成交公報」，並請房仲公司做估價服務，以瞭解區域行情。
- 2.希望早點成交，又能賣得好價錢。
可能風險：客源少成交不易，也不易賣到好價錢。
避險方法：委託形象避險方法：委託形象佳的仲介公司代為銷售。
- 3.專任委託好，還是一般委託好==
可能風險：一般委託書可能同時收取訂金而發生一屋二賣的情形；專任委託書，仲介公司努力不足時只能等契約中止後才能收回處理。
避險方法：仲介公司深怕付出努力但成效無法掌握，所以多不願簽定「一般委託書」，除非是小型仲介公司，在其案源不足之下才會考慮接受。
二.簽約階段
權狀不放心交給買方找來的代書。
可能風險：可能有變造身份證、印章將房屋出售騙取他人自備款或向地下錢莊抵押權狀借款的情形。
避險方法：代書宜中立、公正，交付權狀宜索取簽收單。
三.用印階段
辦自用增值稅資格不符
可能風險：增值稅高過預期。
避險方法：可透過稅捐機關查明能否適用自用增值稅。
四.完稅階段
- 1.增值稅概算有出入
可能風險：增值稅高過預期。
避險方法：可請仲介經紀人或稅捐單位做增值稅概算服務。
- 2.借屋裝修起爭議
可能風險：由於裝修期間所有權仍未移轉，若因第三人或天災人禍致使屋況受損，徒增交屋困擾。避險方法：借屋裝修期間買、賣雙方權利義務關係宜以書面明訂之。
- 3.尾款支付之時間及方式
可能風險：有詐騙集團付出三成款項後，俟產權移轉為買方名下取得七成貸款逃逸。
避險方法：事先約定尾款交付的時間與擔保方式
五.交屋階段
- 1.屋況爭議
可能風險：贈品、是否漏水、龜裂、是否為海砂屋，若買方有意見將拒不交屋或要求賠償。
避險方法：屋況應據實以告，且在簽約時書面列舉相關贈品。
- 2.使用權爭議
可能風險：頂樓、一樓加蓋或車位使用權因他人有異議或遭拆除而要求賠償或解約。
避險方法：使用權（或約定專用使用權）等應事先主動告之。
六.其他
與加盟店的買賣糾紛
可能風險：發生糾紛時因母公司與加盟店屬不同法人，只能對加盟店申訴。
避險方法：加盟店不等同於加盟母體，屋主應詳加分辨。
除此之外，部份標的物若另有限制，則法院在拍賣之初會特別聲明，如拍賣國宅，投標人必須符合國宅申購條件；若是拍賣農地，則必須具備自耕農身份；工業區之土地及建物須有興辦工業之條件。
