"房貸" 修訂間的差異

於 2009年3月30日 (一) 11:00 的最新修訂

何謂「貸款償還保險」

貸款償還保險是一種定期保險的延伸，主要是在幫助貸款人，在房屋貸款期間，即使遭遇不幸事故導致死亡或全殘時，仍可順利償還貸款的一種保險保障計劃。

何謂「超貸」、「高貸」

超貸：指借款人所貸金額超過真實之成交價。

高貸：在真實成交價額度之範圍內借款人所貸金額高一些，如成交價之九成、九成五左右。

何謂「固定利率」

指向銀行借款時約定以固定不變的利率計算其利息。房貸利率將依照事先約定的利率，不隨市場利率變動。

如何選擇最有利的貸款條件

購屋者對於自己的承購條件、還款能力及房地產交易習慣有了初步掌握後，必須開始了解目前銀行的貸款資訊。其中與購屋者關係最密切的，不外乎利率、成數、額度、還款方式、特別條件（如保證人等）及服務態度。在選擇貸款銀行時，可以從下面幾個方向著手：

• 1.是否有往來密切之銀行。

• 2.自己是否為較高額度貸款者。

• 3.買方在購買中古屋時，若發現原屋主無法清償原貸款，此時必須確認銀行是否有代為清償（即助還前胎）的服務及有否收取手續費。

• 4.如所貸之房屋為特別產品，如國宅、套房、店面等，銀行貸款作業將稍有限制。

另外，政府舉辦政策性優惠貸款，消費者若資格符合，亦可考慮申辦之：

• 1.輔助人民自購國民住宅貸款（原輔助人民貸款自購住宅）。（已停辦）

• 2.勞工建購住宅貸款。（已停辦）

• 3.公教人員貸款。（已停辦）

• 4.國軍官兵購屋貸款。（已停辦）

• 5.青年購屋低利貸款。（已停辦）

• 6.行政院優惠購屋貸款。（增撥新台幣二千億元優惠購屋專案貸款）

• 7.「整合住宅補貼資源實施方案」：「購置住宅貸款利息補貼」購置住宅優惠貸款。

• 8.「青年安心成家方案」

何謂「浮動利率」

指隨金融市場利率之升降而調整。

屋主原貸款金額高於成交價時買方應如何處理

原貸款高於成交價，若買方依一般原則付款，可能因不動產被查封或屋主之私人債務被假扣押、假處分而無法保障過戶安全，基於安全公平原則可選擇下列幾種方式辦理：由屋主最遲於完稅前先行償還部份貸款，使原貸款金額低於成交價。由承辦代書向原貸款銀行查詢屋主之貸款繳息是否正常，有無信用貸款或保證等其他債務存在。買方可要求代書打聽應償還多少金額，該銀行始願開立抵押權塗銷同意書，最好能取得書面承諾以確保交易安全。而買方所付之款項建議由公正第三者（如提供履約保證之銀行專戶）保管至產權移轉予買方後，再替屋主清償原貸款。貸款若已先為清償，只是未塗銷抵押權時，可要求將塗銷相關證明文件交由代書保管。

銀行貸款的還款種類有哪些

一般來說，繳款方式可分為：寬限只繳利息、本息平均攤還及本金平均攤還。

• 1.寬限只繳利息：

若是購屋初期，為避免房貸影響生活品質，希望貸款支出能夠控制在某個範圍內，貸款人可以選擇前幾年先寬限只繳房貸利息的方式。

• 2.本息平均攤還

本息平均攤還是目前最常見的繳款方式，只要利率維持不變，每期繳款金額就相同。由於貸款初期本金仍多，繳款金額中利息負擔較高，本金較少；隨著貸款期間遞增，本金攤還增多，相對利息支出逐漸減少。

• 3.本金平均攤還

本金平均攤還是將貸款本金平均在每月固定攤還。隨著貸款期間遞增，本金的攤還金額增多，每月應繳金額逐漸減少，因此每月應繳金額皆不同，屬於先苦後甘型的繳款方式。

辦理理財性房貸取款或還款會不會很不方便

可否隨借隨還==

一旦銀行核准申請，大多數的情況下，消費者可以臨櫃或憑金融卡向各行庫設置的自動提款機，二十四小時預借現金，將來可以選擇併入原貸款額度，依一般房貸到期日，分期攤還，亦可以選擇其他方式返還，而且最重要的就是可以隨借隨還，不借時不計息。

購屋貸款核撥流程為何

貸款申請→銀行收件→銀行徵信及估價→對保→設定抵押權→撥款

何謂「房貸附加債險」==

為了在事前做好風險規劃，貸款人可將房貸與人身保險做一結合，目前有多家金融機構開辦房貸結合壽險業務，借款人可以較低的保費，投保意外險或人身壽險，萬一借款人身故或殘廢時，則由保險公司將理賠金用以償還銀行房屋貸款，避免房屋遭到拍賣，讓其家人仍可保有房屋所有權，若有剩餘，則可用做安家生活費用。

何謂「理財性房貸」

目前市場上的理財型房貸可分為週轉性、回復性與綜合性三種。所謂週轉性理財型房貸，即是銀行給予的額度可隨借隨還，同時只針對動用額度部份計息，至於計息方式則是以日計息；回復性理財型房貸，其房貸額度一次撥放，貸款人按期清償的房屋貸款的本金部分，可再轉作為貸款人透支之用；綜合性房貸則是結合上述兩種理財型房貸優點，不只提供購屋資金，還另外加附一筆週轉金供申貸人使用。理財型房貸在傳統的房屋貸款額度中，搭配可隨借隨還的循環透支額度，並可將貸款人每個月所繳還的房貸本金，自動轉入循環額度中；也就是結合了傳統長期房屋貸款及短期理財週轉的功能，可確保申貸人資產的流動性與獲利性，減少亟需資金的窘境，或是因此犧牲的投資機會。

購屋貸款借款人資格為何

辦理貸款時應備妥哪些文件==

借款人資格審核條件為：

• 1.年滿二十歲或未滿二十歲已婚者，具行為能力之中華民國國民，有正當職業、收入穩定或具還款能力者。

• 2.男性借款人或保證人須服完兵役，但職業軍人不在此限。

辦理貸款時應備文件包括：

• 1.申請書。

• 2.房屋買賣契約書影本。

• 3.土地、建物所有權狀影本。

• 4.申請人及保證人（視各銀行規定）身份證影本。

• 5.財力證明（扣繳憑單影本或存褶影本）。

• 6.登記簿謄本。

• 7.地籍圖、平面圖。

賣方原貸款額太高，買方如何保障自身權益

由於民法第860條及第867條明定，在不動產上設定抵押權後，得將不動產讓與他人，其抵押權不因此而受影響，此乃抵押權的追及效力。所以在簽約時，應約定貸款要如何塗銷並檢附銀行債務餘額證明等相關文件或請賣方先塗銷抵押權，如此對買方才有保障。另外其他應注意事項，如：

• 1.買賣價款由代書或辦理履約保證銀行負責保管款項，等過戶完畢後再會同買方銀行或尾款代清償原有債務，領取清償證明，如有不足款項要由賣方負責補齊。

• 2.查明賣方設訂金額過高的原因，是超貸或是高貸，或因房價下跌，是否為共同擔保設定，是否還有保證債務、信用債務，是否還有一順位以外之設定。

• 3.請賣方向借款銀行開立債務餘額證明文件或承諾書，確認須清償多少金額才能取得抵押權塗銷證明文件。

• 4.如約定由賣方自行塗銷，取得清償證明文件後再交付賣方應得款項，或會同清償貸款、領取清償證明文件。

• 5.請賣方可否以買賣標的，反設定擔保已付價款。

• 6.先辦理過戶手續，過程中無誤後再由買方付款依次清償。