違章建築

案例

張先生透過仲介承買了一戶有頂樓加蓋的房屋，由於加蓋部分裝璜得十分富麗，且價格合理，故張先生遂與屋主很快的簽約了，唯買賣合約上並未載明加蓋部份的權利歸屬，交屋時屋主主張期所賣的僅指頂樓部份，未含頂樓加蓋，此時張先生該如何處理?

頂樓加蓋部份，現行買賣概分兩類：一為簡單起造僅有遮風避雨的功能，其功能並不齊全，必須依附頂樓始可使用者；一為完整起造，可不必依靠頂樓而能單獨使用，具有高度經濟效益。相比較之下，前者的爭議較大。

在屋主及買方意思表示不明情形下，應探求當事人之真意，不得拘泥於契約所載，而該頂樓加蓋是否應歸屬買方，應依買賣當時的情況，例如屋主是否對仲介主張出售的意願==

簽約時是否對該加蓋做說明、或於買方付定前曾帶買方參觀加蓋部份，向其解釋如何使用等語，以釐清加蓋之所有權歸屬；同時，買方必須瞭解，頂樓加蓋部份係屬違建，隨時有被拆除的危險，無論該加蓋部份之裝璜如何，若一旦為政府公權力所拆除，危險負擔應依民法的規定，交付之前由屋主負擔、交付之後由買方負擔。建議消費者於購買房地，若一併承購加蓋時，應特別注意買賣合約的內容，須連同加蓋部份載明清楚，並將責任歸屬劃分明確，以免損失過鉅。

違章建築可以買嗎

一般而言，被認定為違章之建築有以下二種情況：一為實質違建，即未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照，擅自建築者；另一為程序違建，即未按程序申請建造執照擅自興工建築者。

以上兩種情況所產生的建物，由於興建之時沒建造執照，因此都無法取得使用執照，也無法依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記，當然也無法取得所有權狀。

依民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。」因此違章建築既然無辦理產權登記，實際上也不能辦理所有權移轉，儘管法院判例承認違章建築買賣行為之存在，但其買賣行為所取得的不是所有權，而是「實質處分權」，亦即使用權而已，因此，即便違章建築可能有水、電、稅籍號碼、甚至門牌之編列也不因其變更使用者的名義，而擁有所有權。總而言之，違章建築的買賣實際上所負擔的風險是相當大的。

屋頂平台所有權之歸屬為何

屋頂平台與突出物屬公寓或大樓之共同使用，即各所有權人基於共同關係，享有所有權依公寓大廈管理條例施行後，頂樓住戶得使用屋頂平台，但須得全體住戶同意，但不得於屋頂平台加蓋物體。

違章建築認定標準

實質違建：未依照建築法規如建蔽率，容積率等有關規定擅自興建之建物。程序違建：未按程序申請建造執照，擅自興建之建物。實務上程序違建只要事後補繳相關文件，即可補救。

如何得知屋頂平台之建物是否為違章建築==

屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積八分之一之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖查對，凡圖上所無之建物，即屬違建。