輕鬆6招增加賣屋好感度
目錄
售屋前5大評估
家，帶給一家人溫馨及安全，但是當房子不符合家人需求，賣屋換屋勢在必行。
此外，房地產買賣房屋也是近年來熱門的理財工具之一。
如何評估售屋良機、估價、售屋可能風險等等，都是售屋族的售前重要功課。房屋買賣金額龐大，也攸關全家幸福，售前得評估生活需求、理財規劃及市場行情等條件，才能賣得快、價錢好。
評估1：售屋動機評量
家庭成員增加，空間不夠用
家庭成員減少，空間過大
空屋閒置
裝潢折舊，想重新裝潢
考慮小孩上學的學區規劃
移民
房價上揚，賣屋可獲得可觀利潤
環境不夠優良
工作地點調動
常遭受天災意外，無法克服
地段不佳，沒有未來發展性
有財務調度壓力且房子效用不大
交通不便，通勤成本高
利息太高，無力負擔
房屋出租的投資報酬率低於3%（若有兩項以上符合，建議考慮出售房屋）
評估2：剖析房屋特色
售屋前，先估算房屋價值多少錢，並了解市場行情，才能估算出房屋是否熱門搶手，再以此為房屋訂出合理價格。
除了先決條件佳外，想讓房屋有最佳賣相，或提高看屋者的好感度，還可以從視覺、嗅覺、聽覺著手。讓房子外觀乾淨，即使是空屋也展現最佳空間感；帶看時，在環境內點上芳香精油，讓帶看者有好心情，更應保持室內通風良好；聽覺上，讓優美的音樂聲流瀉而出，營造買方好印象。
屋內外屋況加分表：
內部加分項
外在加分項
屋況裝潢新穎
位處靜巷或知名區域
房間數3~4間
附近有知名學區
格局方正
有專人管理
採光佳、通風好
鋼骨結構建造
配有合格之防火設施
使用高效率用電設備
隔音效果好
庭園綠化，設有無障礙設備
註：超過三項特點，屬於中上產品；超過四項，屬於房市搶手貨。
評估3：行情蒐集管道
部分房仲房屋大直北安店說房地產市場流行一句話，「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格」，有些屋主在定價時，因為考量購入成本及自我情感投射，產生房價盲點而開價過高，直到錯失出售良機後，才願意修正價格。為使買賣雙方在公開透明之不動產市場環境交易，部分房仲房屋會主動提供買賣雙方三個月內「成交行情資訊」，供雙方評估。
房屋行情蒐集其他管道：
- 1.向附近鄰居打聽近期房子出售價格。
- 2.委託多家房屋仲介業者估價，並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。
- 3.從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。
- 4.上網查詢公開市場成交行情。
- 5.比較附近預售案行情，再依屋齡新舊折舊一至三成。
- 6.分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。
評估4：常見售屋風險停看聽
常見售屋風險
原因
避免風險方法
買賣無效
若賣方沒有售屋資格或承買人資格不符。
確定雙方身分及資格。
交屋糾紛
交屋後，買方對屋況、使用權有爭議，並要求賠償。
交易前對於屋況應誠實以告，並將權利、細節載明在契約中。
碰到假買方
遇到惡意詐欺的假買方。
確認買方。
證件被盜用
賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時，被拿去抵押、借錢等。
交付權狀時，請專業代書開立保管證明。
收不到尾款
房子過戶後，買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。
請買方開立限時兌現的本票，或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。
評估5：考慮售屋成本
若你的賣屋原因在於周轉資金，或者將賣屋所得移作其他用途等等，別忘了還要估算賣屋成本，在扣除這些額外花費後，才是真正賣屋的所得淨值。賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出，如何節稅則是賣屋時的考慮重點。
售屋成本
項目
說明
售前整理
環境再造小額投資
空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值，造成議價空間。
貸款成本
貸款滯納金或違約金
貸款銀行查詢未到期的貸款額度，若有多期欠繳情形，也需將滯納金及違約金等一併清償。
塗銷代書費
尚有銀行貸款或有抵押權設定但尚未塗銷者，會有代書塗銷費，費用一筆約2000元。
稅款成本
土地增值稅
為售屋成本中最大的一筆稅費支出，其稅費的多寡和公告現值與前次移轉現值的差距成正比。
財產交易所得稅
若售屋時產生損失，可於申報個人所得時提列。
原則上，可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限；不足扣抵者，可於以後三年度之財產交易所得中扣除。
交屋前各項雜費
在交屋之前應該繳清的費用，交屋當天由代書依交屋當日做分算。
銷售費用
仲介費或違約金
託房仲業者所需支付的仲介費，如發生違約情形也必須支付約定的違約金。
自售廣告費
如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。
