輕鬆6招增加賣屋好感度

出自房屋百科

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售屋前5大評估

家,帶給一家人溫馨及安全,但是當房子不符合家人需求,賣屋換屋勢在必行。

此外,房地產買賣房屋也是近年來熱門的理財工具之一。

如何評估售屋良機、估價、售屋可能風險等等,都是售屋族的售前重要功課。房屋買賣金額龐大,也攸關全家幸福,售前得評估生活需求、理財規劃及市場行情等條件,才能賣得快、價錢好。
評估1:售屋動機評量
家庭成員增加,空間不夠用

家庭成員減少,空間過大

空屋閒置

裝潢折舊,想重新裝潢

考慮小孩上學的學區規劃

移民

房價上揚,賣屋可獲得可觀利潤

環境不夠優良
工作地點調動

常遭受天災意外,無法克服

地段不佳,沒有未來發展性

有財務調度壓力且房子效用不大

交通不便,通勤成本高

利息太高,無力負擔

房屋出租的投資報酬率低於3%
(若有兩項以上符合,建議考慮出售房屋)

評估2:剖析房屋特色

售屋前,先估算房屋價值多少錢,並了解市場行情,才能估算出房屋是否熱門搶手,再以此為房屋訂出合理價格。

除了先決條件佳外,想讓房屋有最佳賣相,或提高看屋者的好感度,還可以從視覺、嗅覺、聽覺著手。讓房子外觀乾淨,即使是空屋也展現最佳空間感;帶看時,在環境內點上芳香精油,讓帶看者有好心情,更應保持室內通風良好;聽覺上,讓優美的音樂聲流瀉而出,營造買方好印象。

屋內外屋況加分表:

內部加分項 外在加分項
屋況裝潢新穎 位處靜巷或知名區域
房間數3~4間 附近有知名學區
格局方正 有專人管理
採光佳、通風好 鋼骨結構建造
配有合格之防火設施 使用高效率用電設備
隔音效果好 庭園綠化,設有無障礙設備
註:超過三項特點,屬於中上產品;超過四項,屬於房市搶手貨。

評估3:行情蒐集管道

部分房仲房屋大直北安店說房地產市場流行一句話,「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」,有些屋主在定價時,因為考量購入成本及自我情感投射,產生房價盲點而開價過高,直到錯失出售良機後,才願意修正價格。為使買賣雙方在公開透明之不動產市場環境交易,部分房仲房屋會主動提供買賣雙方三個月內「成交行情資訊」,供雙方評估。

房屋行情蒐集其他管道:

  • 1.向附近鄰居打聽近期房子出售價格。
  • 2.委託多家房屋仲介業者估價,並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。
  • 3.從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。
  • 4.上網查詢公開市場成交行情。
  • 5.比較附近預售案行情,再依屋齡新舊折舊一至三成。
  • 6.分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。
評估4:常見售屋風險停看聽
常見售屋風險 原因 避免風險方法
買賣無效 若賣方沒有售屋資格或承買人資格不符。 確定雙方身分及資格。
交屋糾紛 交屋後,買方對屋況、使用權有爭議,並要求賠償。 交易前對於屋況應誠實以告,並將權利、細節載明在契約中。
碰到假買方 遇到惡意詐欺的假買方。 確認買方。
證件被盜用 賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時,被拿去抵押、借錢等。 交付權狀時,請專業代書開立保管證明。
收不到尾款 房子過戶後,買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。 請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。
評估5:考慮售屋成本

若你的賣屋原因在於周轉資金,或者將賣屋所得移作其他用途等等,別忘了還要估算賣屋成本,在扣除這些額外花費後,才是真正賣屋的所得淨值。賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出,如何節稅則是賣屋時的考慮重點。

售屋成本 項目 說明
售前整理 環境再造小額投資 空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值,造成議價空間。
貸款成本 貸款滯納金或違約金 貸款銀行查詢未到期的貸款額度,若有多期欠繳情形,也需將滯納金及違約金等一併清償。
塗銷代書費 尚有銀行貸款或有抵押權設定但尚未塗銷者,會有代書塗銷費,費用一筆約2000元。
稅款成本 土地增值稅 為售屋成本中最大的一筆稅費支出,其稅費的多寡和公告現值與前次移轉現值的差距成正比。
財產交易所得稅 若售屋時產生損失,可於申報個人所得時提列。 原則上,可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限;不足扣抵者,可於以後三年度之財產交易所得中扣除。
交屋前各項雜費 水電費、大樓管理費、地價稅房屋稅、瓦斯費等費用分算 在交屋之前應該繳清的費用,交屋當天由代書依交屋當日做分算。
銷售費用 仲介費或違約金 託房仲業者所需支付的仲介費,如發生違約情形也必須支付約定的違約金。
自售廣告費 如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。
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