"輕鬆6招增加賣屋好感度" 修訂間的差異

出自 房屋百科
前往: 導覽搜尋
(新页面: <table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;"> <tr> <td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">售...)
 
行 1: 行 1:
<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">
 
  
<tr>
 
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">售屋前
+
[[精打細算賣好厝]]
  
* 5評估
+
售屋前5大評估
  
 
家,帶給一家人溫馨及安全,但是當房子不符合家人需求,賣屋換屋勢在必行。
 
家,帶給一家人溫馨及安全,但是當房子不符合家人需求,賣屋換屋勢在必行。
行 11: 行 9:
 
此外,房地產買賣房屋也是近年來熱門的理財工具之一。
 
此外,房地產買賣房屋也是近年來熱門的理財工具之一。
  
如何評估售屋良機、估價、售屋可能風險等等,都是售屋族的售前重要功課。房屋買賣金額龐大,也攸關全家幸福,售前得評估生活需求、理財規劃及市場行情等條件,才能賣得快、價錢好。</td></tr></table>
+
如何評估售屋良機、估價、售屋可能風險等等,都是售屋族的售前重要功課。房屋買賣金額龐大,也攸關全家幸福,售前得評估生活需求、理財規劃及市場行情等條件,才能賣得快、價錢好。
  
<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">
+
評估1:售屋動機評量
  
<tr>
+
家庭成員增加,空間不夠用
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">評估
+
 
+
* 1售屋動機評量
+
 
+
<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">
+
 
+
<tr>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">家庭成員增加,空間不夠用
+
  
 
家庭成員減少,空間過大
 
家庭成員減少,空間過大
行 39: 行 27:
 
房價上揚,賣屋可獲得可觀利潤
 
房價上揚,賣屋可獲得可觀利潤
  
環境不夠優良</td>
+
環境不夠優良
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">工作地點調動
+
工作地點調動
  
 
常遭受天災意外,無法克服
 
常遭受天災意外,無法克服
行 53: 行 41:
 
利息太高,無力負擔
 
利息太高,無力負擔
  
房屋出租的投資報酬率低於
+
房屋出租的投資報酬率低於3%(若有兩項以上符合,建議考慮出售房屋)
  
* 3</td></tr></table>(若有兩項以上符合,建議考慮出售房屋)
+
評估2:剖析房屋特色
 
+
評估
+
 
+
* 2剖析房屋特色
+
  
 
售屋前,先估算房屋價值多少錢,並了解市場行情,才能估算出房屋是否熱門搶手,再以此為房屋訂出合理價格。
 
售屋前,先估算房屋價值多少錢,並了解市場行情,才能估算出房屋是否熱門搶手,再以此為房屋訂出合理價格。
行 66: 行 50:
  
 
屋內外屋況加分表:
 
屋內外屋況加分表:
 
<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">
 
 
<tr>
 
  
 
內部加分項
 
內部加分項
  
外在加分項</tr>
+
外在加分項
  
<tr>
+
屋況裝潢新穎
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">屋況裝潢新穎</td>
+
位處靜巷或知名區域
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">位處靜巷或知名區域</td></tr>
+
房間數3~4間
  
<tr>
+
附近有知名學區
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">房間數
+
格局方正
  
* 3
+
有專人管理
  
* 4</td>
+
採光佳、通風好
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">附近有知名學區</td></tr>
+
鋼骨結構建造
  
<tr>
+
配有合格之防火設施
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">格局方正</td>
+
使用高效率用電設備
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">有專人管理</td></tr>
+
隔音效果好
  
<tr>
+
庭園綠化,設有無障礙設備
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">採光佳、通風好</td>
+
註:超過三項特點,屬於中上產品;超過四項,屬於房市搶手貨。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">鋼骨結構建造</td></tr>
+
評估3:行情蒐集管道
  
<tr>
+
部分房仲房屋大直北安店說房地產市場流行一句話,「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」,有些屋主在定價時,因為考量購入成本及自我情感投射,產生房價盲點而開價過高,直到錯失出售良機後,才願意修正價格。為使買賣雙方在公開透明之不動產市場環境交易,部分房仲房屋會主動提供買賣雙方三個月內「[[成交行情資訊]]」,供雙方評估。
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">配有合格之防火設施</td>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">使用高效率用電設備</td></tr>
+
 
+
<tr>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">隔音效果好</td>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">庭園綠化,設有無障礙設備</td></tr>
+
 
+
<tr>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;"></table>
+
 
+
評估
+
 
+
* 3行情蒐集管道
+
 
+
部分房仲房屋大直北安店說房地產市場流行一句話,「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」,有些屋主在定價時,因為考量購入成本及自我情感投射,產生房價盲點而開價過高,直到錯失出售良機後,才願意修正價格。為使買賣雙方在公開透明之不動產市場環境交易,部分房仲房屋會主動提供買賣雙方三個月內「成交行情資訊」,供雙方評估。
+
  
 
房屋行情蒐集其他管道:
 
房屋行情蒐集其他管道:
  
* 1向附近鄰居打聽近期房子出售價格。
+
* 1.向附近鄰居打聽近期房子出售價格。
  
* 2委託多家[[房屋仲介]]業者估價,並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。
+
* 2.委託多家[[房屋仲介]]業者估價,並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。
  
* 3從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。
+
* 3.從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。
  
* 4上網查詢公開市場成交行情。
+
* 4.上網查詢公開市場成交行情。
  
* 5比較附近預售案行情,再依屋齡新舊[[折舊]]一至三成。
+
* 5.比較附近預售案行情,再依屋齡新舊[[折舊]]一至三成。
  
* 6分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。
+
* 6.分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。
  
</td></tr></table>
+
評估4:常見售屋風險停看聽
 
+
<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">
+
 
+
<tr>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">評估
+
 
+
* 4常見售屋風險停看聽</td></tr></table>
+
 
+
<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">
+
 
+
<tr>
+
  
 
常見售屋風險
 
常見售屋風險
行 157: 行 105:
 
原因
 
原因
  
避免風險方法</tr>
+
避免風險方法
  
<tr>
+
買賣無效
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">買賣無效</td>
+
若賣方沒有售屋資格或承買人資格不符。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">若賣方沒有售屋資格或承買人資格不符。</td>
+
確定雙方身分及資格。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">確定雙方身分及資格。</td></tr>
+
交屋糾紛
  
<tr>
+
交屋後,買方對屋況、使用權有爭議,並要求賠償。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">交屋糾紛</td>
+
交易前對於屋況應誠實以告,並將權利、細節載明在契約中。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">交屋後,買方對屋況、使用權有爭議,並要求賠償。</td>
+
碰到假買方
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">交易前對於屋況應誠實以告,並將權利、細節載明在契約中。</td></tr>
+
遇到惡意詐欺的假買方。
  
<tr>
+
確認買方。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">碰到假買方</td>
+
證件被盜用
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">遇到惡意詐欺的假買方。</td>
+
賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時,被拿去抵押、借錢等。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">確認買方。</td></tr>
+
交付權狀時,請專業代書開立保管證明。
  
<tr>
+
收不到尾款
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">證件被盜用</td>
+
房子過戶後,買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時,被拿去抵押、借錢等。</td>
+
請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">交付權狀時,請專業代書開立保管證明。</td></tr>
+
評估5:考慮售屋成本
 
+
<tr>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">收不到尾款</td>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">房子過戶後,買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。</td>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。</td></tr></table>
+
 
+
<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">
+
 
+
<tr>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">評估
+
 
+
* 5考慮售屋成本
+
  
 
若你的賣屋原因在於周轉資金,或者將賣屋所得移作其他用途等等,別忘了還要估算賣屋成本,在扣除這些額外花費後,才是真正賣屋的所得淨值。賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出,如何節稅則是賣屋時的考慮重點。
 
若你的賣屋原因在於周轉資金,或者將賣屋所得移作其他用途等等,別忘了還要估算賣屋成本,在扣除這些額外花費後,才是真正賣屋的所得淨值。賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出,如何節稅則是賣屋時的考慮重點。
 
</td></tr></table>
 
 
<table border="0" style="width:100%;margin-top: 5px;border-bottom: 1px dotted #6699CC;">
 
 
<tr>
 
  
 
售屋成本
 
售屋成本
行 219: 行 145:
 
項目
 
項目
  
說明</tr>
+
說明
 
+
<tr>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">售前整理</td>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">環境再造小額投資</td>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值,造成議價空間。</td></tr>
+
 
+
<tr>
+
 
+
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">貸款滯納金或違約金</td>
+
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">貸款銀行查詢未到期的貸款額度,若有多期欠繳情形,也需將滯納金及違約金等一併清償。</td></tr>
+
售前整理
  
<tr>
+
環境再造小額投資
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">[[塗銷]]代書費</td>
+
空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值,造成議價空間。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">尚有銀行貸款或有[[抵押權設定]]但尚未[[塗銷]]者,會有代書[[塗銷]]費,費用一筆約
+
貸款成本
  
* 2000。</td></tr>
+
貸款滯納金或違約金
  
<tr>
+
貸款銀行查詢未到期的貸款額度,若有多期欠繳情形,也需將滯納金及違約金等一併清償。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">土地增值稅</td>
+
[[塗銷]]代書費
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">為售屋成本中最大的一筆稅費支出,其稅費的多寡和[[公告現值]]與前次移轉現值的差距成正比。</td></tr>
+
尚有銀行貸款或有[[抵押權設定]]但尚未[[塗銷]]者,會有代書[[塗銷]]費,費用一筆約2000元。
  
<tr>
+
稅款成本
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">財產交易所得稅</td>
+
土地增值稅
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">若售屋時產生損失,可於申報個人所得時提列。
+
為售屋成本中最大的一筆稅費支出,其稅費的多寡和[[公告現值]]與前次移轉現值的差距成正比。
  
原則上,可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限;不足扣抵者,可於以後三年度之財產交易所得中扣除。</td></tr>
+
財產交易所得稅
  
<tr>
+
若售屋時產生損失,可於申報個人所得時提列。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">交屋前各項雜費</td>
+
原則上,可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限;不足扣抵者,可於以後三年度之財產交易所得中扣除。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">水電費、[[大樓]]管理費、[[地價稅]]、[[房屋稅]]、瓦斯費等費用分算</td>
+
交屋前各項雜費
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">在交屋之前應該繳清的費用,交屋當天由代書依交屋當日做分算。</td></tr>
+
水電費、[[大樓]]管理費、[[地價稅]]、[[房屋稅]]、瓦斯費等費用分算
  
<tr>
+
在交屋之前應該繳清的費用,交屋當天由代書依交屋當日做分算。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">仲介費或違約金</td>
+
銷售費用
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">託房仲業者所需支付的仲介費,如發生違約情形也必須支付約定的違約金。</td></tr>
+
仲介費或違約金
  
<tr>
+
託房仲業者所需支付的仲介費,如發生違約情形也必須支付約定的違約金。
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">自售廣告費</td>
+
自售廣告費
  
<td valign="top" style="margin: 5px;padding: 3px;font-size:10pt;background: #F3EBDC;">如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。</td></tr></table>[[Category:房市探討]]
+
如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。[[Category:購屋常識]][[Category:房市探討]]

於 2009年3月30日 (一) 14:45 的修訂


精打細算賣好厝

售屋前5大評估

家,帶給一家人溫馨及安全,但是當房子不符合家人需求,賣屋換屋勢在必行。

此外,房地產買賣房屋也是近年來熱門的理財工具之一。

如何評估售屋良機、估價、售屋可能風險等等,都是售屋族的售前重要功課。房屋買賣金額龐大,也攸關全家幸福,售前得評估生活需求、理財規劃及市場行情等條件,才能賣得快、價錢好。

評估1:售屋動機評量

家庭成員增加,空間不夠用

家庭成員減少,空間過大

空屋閒置

裝潢折舊,想重新裝潢

考慮小孩上學的學區規劃

移民

房價上揚,賣屋可獲得可觀利潤

環境不夠優良

工作地點調動

常遭受天災意外,無法克服

地段不佳,沒有未來發展性

有財務調度壓力且房子效用不大

交通不便,通勤成本高

利息太高,無力負擔

房屋出租的投資報酬率低於3%(若有兩項以上符合,建議考慮出售房屋)

評估2:剖析房屋特色

售屋前,先估算房屋價值多少錢,並了解市場行情,才能估算出房屋是否熱門搶手,再以此為房屋訂出合理價格。

除了先決條件佳外,想讓房屋有最佳賣相,或提高看屋者的好感度,還可以從視覺、嗅覺、聽覺著手。讓房子外觀乾淨,即使是空屋也展現最佳空間感;帶看時,在環境內點上芳香精油,讓帶看者有好心情,更應保持室內通風良好;聽覺上,讓優美的音樂聲流瀉而出,營造買方好印象。

屋內外屋況加分表:

內部加分項

外在加分項

屋況裝潢新穎

位處靜巷或知名區域

房間數3~4間

附近有知名學區

格局方正

有專人管理

採光佳、通風好

鋼骨結構建造

配有合格之防火設施

使用高效率用電設備

隔音效果好

庭園綠化,設有無障礙設備

註:超過三項特點,屬於中上產品;超過四項,屬於房市搶手貨。

評估3:行情蒐集管道

部分房仲房屋大直北安店說房地產市場流行一句話,「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」,有些屋主在定價時,因為考量購入成本及自我情感投射,產生房價盲點而開價過高,直到錯失出售良機後,才願意修正價格。為使買賣雙方在公開透明之不動產市場環境交易,部分房仲房屋會主動提供買賣雙方三個月內「成交行情資訊」,供雙方評估。

房屋行情蒐集其他管道:

  • 1.向附近鄰居打聽近期房子出售價格。
  • 2.委託多家房屋仲介業者估價,並要求業者提供近期約三個月內的市場成交行情。
  • 3.從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價。
  • 4.上網查詢公開市場成交行情。
  • 5.比較附近預售案行情,再依屋齡新舊折舊一至三成。
  • 6.分別以買方或賣方身分向仲介業者詢價。

評估4:常見售屋風險停看聽

常見售屋風險

原因

避免風險方法

買賣無效

若賣方沒有售屋資格或承買人資格不符。

確定雙方身分及資格。

交屋糾紛

交屋後,買方對屋況、使用權有爭議,並要求賠償。

交易前對於屋況應誠實以告,並將權利、細節載明在契約中。

碰到假買方

遇到惡意詐欺的假買方。

確認買方。

證件被盜用

賣方把身分證、權狀等證明文件交給買方辦過戶時,被拿去抵押、借錢等。

交付權狀時,請專業代書開立保管證明。

收不到尾款

房子過戶後,買方可能將銀行貸款領走而收不到尾款。

請買方開立限時兌現的本票,或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶中。

評估5:考慮售屋成本

若你的賣屋原因在於周轉資金,或者將賣屋所得移作其他用途等等,別忘了還要估算賣屋成本,在扣除這些額外花費後,才是真正賣屋的所得淨值。賣屋成本以仲介服務費及土地增值稅為最大支出,如何節稅則是賣屋時的考慮重點。

售屋成本

項目

說明

售前整理

環境再造小額投資

空屋清潔、粉刷、維修等費用能增加房屋本身價值,造成議價空間。

貸款成本

貸款滯納金或違約金

貸款銀行查詢未到期的貸款額度,若有多期欠繳情形,也需將滯納金及違約金等一併清償。

塗銷代書費

尚有銀行貸款或有抵押權設定但尚未塗銷者,會有代書塗銷費,費用一筆約2000元。

稅款成本

土地增值稅

為售屋成本中最大的一筆稅費支出,其稅費的多寡和公告現值與前次移轉現值的差距成正比。

財產交易所得稅

若售屋時產生損失,可於申報個人所得時提列。

原則上,可扣除之金額以當年度申報財產交易之所得為限;不足扣抵者,可於以後三年度之財產交易所得中扣除。

交屋前各項雜費

水電費、大樓管理費、地價稅房屋稅、瓦斯費等費用分算

在交屋之前應該繳清的費用,交屋當天由代書依交屋當日做分算。

銷售費用

仲介費或違約金

託房仲業者所需支付的仲介費,如發生違約情形也必須支付約定的違約金。

自售廣告費

如張貼廣告、布條、報章刊登費用等。